Hvor mye kan jeg låne til bolig?

Mange brukere av Renteradar spør: Hvor mye kan jeg låne til bolig? Det avhenger først og fremst av din årsinntekt, egenkapital og utgifter. Myndighetene har gjennom Boliglånsforskriften satt begrensninger for hvor mye bankene kan gi deg i boliglån. Bankene gjør også egne vurderinger når de vurderer din evne til å betjene lånet. Prøv vår lånekalkulator som gir en indikasjon på hvor mye du kan låne til bolig.

Hvor mye kan jeg låne

Under har vi listet opp hva bankene ofte legger til grunn i sine beregninger. Det er riktignok en del forskjeller fra bank til bank:

• Husstandens årsinntekt: Inntekten skal overstige 300 000 kroner per år for å gi et godt estimat. Variabel og/eller midlertidig inntekt, for eksempel bonuser, skal ikke inkluderes.
• Samlet gjeld: Annen samlet gjeld omfatter alle lån og kreditter for eksempel studielån, billån og kredittkortgjeld. Gjeld knyttet til en bolig du vil selge, skal ikke tas med. Renter og avdrag på slik gjeld påvirker din betjeningsevne og påvirker bankenes kredittmodeller.
• Realkausjonist: Du kan ha sikkerhet i en annen bolig i tillegg til din egen og realkausjon med sikkerhet i dine foreldres eiendom.
• Barn: Ett barn (avhengig av alder) koster rundt 50 000 til 70 000 kroner i året i bankenes modeller før barnehageutgifter og SFO. I tillegg trekker banken i fra kostnader til barnehage og SFO når de skal beregne disponibel årsinntekt.
• Bil: Bankene beregner at bilen koster deg rundt 40 000 kroner i året og trekker dette fra disponibel inntekt.
• Medlåntaker: Alt annet likt, så kan man låne mer når man er to enn når man er enslig lånetaker. Bankene legger til grunn at man kan dele på utgiftene og er mer sikre betalere når man er sammen om et lån enn alene.

Ny i boliglånsmarkedet?

Ønsker du å kjøpe din første bolig og ikke vet hvor du skal starte? Renteradar har laget en gratis tjeneste for deg, som på få minutter hjelper deg i gang. Tjenesten fungerer sånn her:

1. Du logger deg inn på tjenesten og fyller inn enkel informasjon. Deretter får du en oversikt over ditt estimerte lånebeløp og hva du kan kjøpe bolig for.
2. Vi forteller deg også hva sannsynligheten din er for å få innvilget lån ved å se på din belåningsgrad, inntekt og eksisterende gjeld.
3. Vi gir deg en oversikt over hvilke banker som har det beste tilbudet for akkurat deg. Her kan du trykke deg videre og få tilbud av banken, eller be om å bli kontaktet av en av våre partnerbanker.

Hvor mye kan jeg låne i forhold til inntekt – Gjeldsgrad

Gjeldsgrad er kort fortalt total gjeld delt på årsinntekt. Boliglånsforskriften sier at lån ikke skal innvilges dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger årsinntekt. Her kan bankene etter skjønn, velge å legge inn andre dokumenterbare inntekter i beregningen av gjeldsgrad. Har du BSU, trekkes dette beløpet fra total gjeld.

Vanskelig å komme inn på boligmarkedet?

For mange kan det være vanskelig å komme inn på boligmarkedet. Det kan være lurt å se på om du kan søke lån med sikkerhet i bolig ved hjelp av en kausjonist eller medlåntaker. Et alternativ er også lån med pant i bolig. Er du ung og skal inn i boligmarkedet for første gang bør du også se på boliglån for unge eller førstehjemslån. Du kan også lese vår artikkel om å få boliglån uten egenkapital her.

Belåningsgrad – Hvor mye kan jeg låne i forhold til egenkapital

Belåningsgrad er lånebeløpet inkludert fellesgjeld delt på markedsverdien til boligen. Belåningsgraden skal i følge Boliglånsforskriften ikke overstige 85 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen. Markedsverdien på boligen skal fastsettes ut fra en forsiktig vurdering.

Renteradar henter automatisk et estimat på boligverdien din og beregner belåningsgraden. Estimatet henter vi fra tjenesten Virdi.no som vi kan anbefale alle våre brukere å prøve.

Du må også ha egenkapital til å betale for alle kostnadene ved å kjøpe boligen i tillegg til kjøpesummen. Du finner informasjon om dette i boligannonsen. Dokumentavgiften på 2,5 % av kjøpesum utgjør mesteparten av disse kostnadene. I tillegg kommer tinglysingsgebyr. Egenkapitalen din må altså være 15 % av boligverdien. Midler på BSU-konto regnes også med som egenkapital. Du trenger altså ikke å bruke BSU-pengene med en gang når du kjøper bolig for at de skal telle som egenkapital.

Mange benytter seg av kausjonist eller medlåntaker for å oppfylle egenkapitalkravene til bankene. Andre råd for å få boliglån med mindre egenkapital finner du her.

I tabellen under viser vi hva myndighetskravene er til egenkapital og årsinntekt for ulike lånebeløp:

Regne ut belåningsgrad

Ved å bruke kalkulatoren til høyre kan du enkelt regne ut belåningsgraden din.Du fyller enkelt inn ønsket lånebeløp, fellesgjeld, og boligverdi. Du kan finne boligverdi ved å bruke tjenesten vår inne på Renteradar. Den estimerte boligverdien henter vi fra Virdi.no. Hos oss hjelper vi deg også med å sette deg i kontakt med en megler i nærområdet. Her kan du få en oppdatert verdivurdering av boligen din.

Betjeningsevne

Betjeningsevne vil si hvilken evne du har til å kunne betale på lånet din. Bankene er pålagt å beregne din betjeningsevne ved å se på dine inntekter og utgifter. De ser ikke bare på inntekten din i dag, men vurderer også om du kan øke inntektene dine fremover. Om dere er to som kjøper bolig sammen, er det felles inntekt som legges til grunn for lånesøknaden. Leier du ut en del av boligen, tas disse inntektene med i beregningen.

Bankene ser også på dine utgifter som strøm, kommunale avgifter og lignende. De ber deg også oppgi hvor mange barn du har og alderen deres for å beregne kostnader knyttet til barnehage, SFO og andre kostnader relatert til barn. Har du forbrukslån, billån eller annen type gjeld vil også bankene regne på avdrag og renter på disse. Bankene har nå gjennom gjeldsregisteret fått bedre oversikt over slike lån som har bidratt til flere låneavslag. I tillegg er banken pålagt å ta høyde for at du skal kunne tåle en renteøkning på inntil 5 %. Har du fastrentelån beregnes dette først ved utløpet av perioden med fastrente.

Rammelån og avdragsfrihet

Så lenge belåningsgraden din er høyere enn 60 % må du normalt sett måtte betale avdrag på ordinært nedbetalingslån. Dette er også regulert av myndighetene. Har du lavere belåningsgrad enn 60 % kan du benytte deg av rammelån. Bankene vil da vanligvis også godta avdragsfrihet på et nedbetalingslån.

Hvor mye kan jeg låne når jeg bytter bolig?

De fleste har behov for mellomfinansiering hvis man har kjøpt ny bolig før den gamle er solgt. Banken vil da legge til grunn et forsiktig boligverdi-estimat på din gamle bolig. Denne verdien minus opprinnelig boliglån regnes som egenkapital når du skal kjøpe ny bolig.

Mellomfinansiering er kortsiktig finansiering, i typisk 3 måneder, hvor banken tar pant i ny eller gammel bolig. Renten på mellomfinansiering er ofte høyere enn for et ordinært boliglån.

Les om erfaringer fra fornøyde brukere av Renteradar her.

Sindre Noss

Markedssjef i Renteradar.no

15 års erfaring fra DNB Markets. Siviløkonom, NHH