Fellesgjeld kan påvirke boliglånet ditt

Renteradar har sett nærmere på fellesgjeld. Gjelden kan påvirke hvor mye du kan låne og dine lånebetingelser. I denne artikkelen får du en oversikt over hva fellesgjeld er, og hva du bør tenke på før du får fellesgjeld.

Hva er fellesgjeld?

Fellesgjeld er et begrep knyttet til borettslag, boligaksjeselskaper eller sameier. Det er som regel borettslaget som har fellesgjeld, selv om det også noen ganger kan gjelde selveierleiligheter. Bankene vil både ta hensyn til størrelsen på fellesgjelden og rentekostnadene når du kjøper en bolig og trenger boliglån.

Salgssum pluss fellesgjeld utgjør den totale prisen du betaler for den nye boligen din.

Husk at du alltid kan logge inn på Renteradar og finne den beste renten. Vi tar hensyn til boligens fellesgjeld når du legger det inn ved registrering, eller etter registrering under «Bolig».

Fellesgjeld i borettslag

Det er svært vanlig at andelsleiligheter i borettslag har fellesgjeld. Kjøper du en andelsleilighet må du ofte betale renter og avdrag på en andel av fellesgjelden. Ved kjøp av eierseksjon, eier du gårds- og bruksnummer. Et borettslag er et selskap, som gjør at du kjøper en andel av borettslaget som gir deg rett til en bestemt seksjon. Det er borettslaget som står som eier av eiendommen.

Hva brukes fellesgjeld til?

Gjelden er lån som er tatt opp av borettslaget. Lånet brukes som regel til vedlikehold av bygningsmassen, og spares opp gjennom fellesutgifter som skal betales månedlig. Fellesutgifter er altså noe du som eier skal betale månedlig, mens fellesgjeld er sameiets, boligaksjeselskapet eller borettslaget sin gjeld. Det skilles også mellom andel fellesgjeld og fellesgjeld. Andel fellesgjeld er den delen av gjelden som hver enkel bolig står som ansvarlig for, mens fellesgjeld er den gjelden borettslaget har felles.

Sjekk fellesgjelden før boligkjøp

Før du kjøper deg leilighet er det viktig at du vet hva gjelden er i borettslaget eller sameiet. Du må vite hvor mye din del er og hvor mye renter og avdrag utgjør.

Det å ikke sjekke fellesgjelden er en vanlig feil førstegangskjøpere ofte gjør. Dette kan være fordi de ikke har god nok kunnskap over utgifter knyttet til boligkjøp. Det er derfor viktig for deg som ny i boligmarkedet å skaffe deg en oversikt over disse kostnadene, som blant annet fellesgjeld, tinglysningsgebyr og dokumentavgift.

Du blir en andelseier, som gjør deg ansvarlig for å betale månedlige felleskostnader. Fellesgjelden er en del av felleskostnadene som nedbetales. Renter og avdrag blir også betalt gjennom felleskostnadene som du betaler hver måned.

Husk at du får skattefradrag for rentekostnadene på fellesgjeld. Bor du i et sameie eller borettslag har du mest sannsynlig fellesgjeld. Denne gjelden med renter skal føres i skattemeldingen, og er derfor viktig å sjekke.

Fellesgjeld og finansieringsbevis

Regler i den norske boliglånsforskriften sier at man maksimalt kan låne fem ganger inntekt i lån. Fellesgjelden går også inn under denne regelen. Banken må trekke fra studiegjeld, billån, fellesgjeld o.l før de kan gi ut et finansieringsbevis. Bud du gir på en bolig skal derfor ikke inkludere fellesgjeld.

Hvordan påvirker fellesgjeld hvor mye du kan låne?

Ditt boliglån blir påvirket av fellesgjelden til din nye bolig ved at banken trekker fra dette når de beregner hvor mye du kan låne.

Banken sjekker blant annet dette før de ser hva du kan få i boliglån:

• Fellesgjeld.
• Studiegjeld.
• Billån.
• Belåningsgrad: Det vil si hvor mye lånet, inkludert fellesgjeld utgjør av markedsverdien. Logger du deg inn med BankID på Renteradar henter vi automatisk ut din belåningsgrad.
• Betjeningsevne: Din evne til å betjene gjelden. Renter og avdrag på fellesgjelden påvirker hvor mye du har å rutte med og din evne til betale avdrag og renter på det ordinære boliglånet.

Høy fellesgjeld – fordel eller ulempe?

Har du funnet drømmeboligen, men merket deg at fellesgjelden er for høy? Du lurer kanskje på hva som egentlig er negativt med høy fellesgjeld? Noen ganger finner man boliger med høy fellesgjeld og lavt innskudd, som fremstår som et røverkjøp. Ofte er dette moderne boliger som markedsfører seg selv mot førstegangskjøpere. Boligene blir solgt for gunstige priser, men kan gi en høy fellesgjeld og uoversiktlige kostnader på langsikt. Dette kan føre til at det blir vanskelig for boligkjøper å få en god nok oversikt over fremtidige kostnader knyttet til boligen.

Et tips er å se på boligens totalpris, hvor fellesgjelden er inkludert, og sammenligne totalprisen med andre boliger i området. Det er også viktig å merke seg at dersom en andelseier ikke betaler sin del av fellesgjelden kan andre beboere bli belastet for dette. Ofte har borettslaget riktignok sikkerhetsordninger som beskytter mot dette.

I visse tilfeller kan høye felleskostnader være et godt tegn. Ansvarlig for boligforsikringer i If, Ole Lislebø, mener at et borettslag med høye felleskostnader kan bety at borettslaget har jobbet mye med drift og vedlikehold. Leiligheten vil da være bedre rustet for fremtiden. Har du funnet drømmeboligen men er redd for fellesgjelden, er det viktig at du sjekker borettslaget sine fremtidsplaner, IN-ordning, sikringsordning og rentebetingelser.

IN-ordning

Med IN-ordning kan du selv styre hvordan du betaler ned fellesgjeld. Siden du selv er ansvarlig for den delen av fellesgjelden som er knyttet til din bolig, er det lurt å forstå hvordan du kan gjøre den mest gunstig for deg selv. Fellesgjelden din kan reduseres dersom du benytter deg av IN-ordning.

Med IN-ordning er du selv ansvarlig for din individuelle nedbetaling av fellesgjelden. Større borettslag tilbyr ofte IN-ordning som for eksempel OBOS sine nye borettslag. Mange banker tilbyr spesielle IN-ordninger i borettslag. Ofte kan du selv styre hvordan du betaler ned fellesgjelden. Du kan enten betale ned alt med en gang, eller nedbetale på bestemte forfall.

Ulemper med IN-ordning

Det er et par ulemper med IN-ordning. Du er fortsatt ansvarlig for borettslagets samlede fellesgjeld selvom du har nedbetalt din del av gjelden. IN-ordningen krever oppfølging og administrasjon, så en individuell nedbetaling av gjeld vil også øke kostnadene til borettslaget. I tillegg kan du ikke kreve å få tilbake det du allerede har innbetalt dersom du sier opp boretten din etter å ha benyttet deg av IN-ordningen.

Før du bestemer deg

Før du bestemmer deg for hva som passer best for deg, er det lurt å tenke deg godt om. Dersom du har oppsparte midler kan det være smart å nedbetale fellesgjelden for å redusere utgiftene dine. Må du derimot ta opp lån for å kunne gjøre dette, er det ikke like lurt. Grunnen er at du ofte må betale mer i renter på et nytt lån, enn for fellesgjelden. Har du først betalt ned fellesgjelden, kan du ikke ombestemme deg.

FAQ – Kjappe svar på vanlige spørsmål

Anne Sant

Markedsassistent i Renteradar.no.
Tar en mastergrad i økonomi og administration ved Copenhagen Business School.