E-takst kan gi deg billigere boliglån

09.10.20

Du har kanskje ikke tenkt på at E-takst kan gi deg billigere boliglån? Etter at du kjøpte din bolig, kan markedsverdien ha steget. Markedsprisene på boliger har steget jevnt de siste årene, og hvis du har pusset opp kan det gi høyere verdi. Høyere boligverdi = lavere belåningsgrad = bedre sikkerhet for banken for lånet ditt; som til slutt betyr økt sjanse for lavere boliglånsrente.

Av Fay Grenersen

Her er det viktig å benytte din forbrukermakt ved å velge den banken som har den laveste boliglånsrenten. Å bytte bank er enklere enn det mange tror. Enten du har E-takst eller ikke, så kan det fortsatt finnes bedre rentetilbud fra andre banker, også uten verdistigning. Oversikten over beste tilbud får du på Renteradar.no. Her får du også automatisk et oppdatert prisestimat på din bolig som vi henter fra vår samarbeidspartner Virdi.no.

En E-takst gir imidlertid banken et trygt bevis på din nåværende belåningsgrad som er boliglån delt på markedsverdien av boligen. Hvis du har 2 millioner i lån, og boligen din er verdt 2,5 millioner, har du en belåningsgrad på 80%. Bankene tilbyr lavere rente jo lavere belåningsgraden din er. Så glem verdivurdering – nå er det E-takst som gjelder!

Hva er E-takst?

E-takst er en elektronisk takst du kan bestille fra megler. Fra 2016 ble E-takst den nye bransjestandarden for å sette verdi på boliger og eiendommer.

Både for boligselger og boligkjøper er det mer nyttig med en E-takst istedenfor den tradisjonelle verdivurderingen fra megler. E-takst er i praksis en forbedret versjon av en verdivurdering. Den inneholder offentlige opplysninger og fersk prisstatistikk fra området i tillegg til meglers vurderinger.

E-taksten er ment å være en sikker verdivurdering på markedspris sett fra ulike vinkler som selger, kjøper og banken. De fleste meglere benytter fortsatt begge begrepene, altså både E-takst og verdivurdering. Det kan derfor være vanskelig å skille på hva de to tjenestene inneholder og koster.

Hvis du i første omgang kun ønsker en indikasjon for deg selv på boligens verdi, før du starter prosessen med eventuelt kjøp og salg, kan du fortsatt benytte deg av den tradisjonelle verdivurderingen. Men hvis du skal involvere banken, enten du skal refinansiere eller søke om boliglån, så krever gjerne bankene E-takst.

Bakgrunnen for E-takst

Den tradisjonelle verdivurderingen ble gjennomført på ulike måter blant ulike meglere. Det var ingen vedtatt standard som kunne sammenligne de ulike verdivurderingene på en god måte.

Bankene hadde behov for en bedre prosess for å finne boligens verdi i forbindelse med refinansiering, blant annet for å sikre at boligverdien ikke var satt kunstig høy fra enkelte meglere.

Finanstilsynet oppdaget at det forekom svindel med falske verdivurderinger, og tok initiativ til en felles bransjestandard. Dermed ble E-takst utviklet i 2016 av Eiendomsverdi AS. Selskapet eies med like andeler av Eika Boligkreditt AS, Nordea Bank ABP, DnB Bank ASA og Sparebank 1 Gruppen AS.

8 grunner for å skaffe deg E-takst

Eksempler på situasjoner hvor E-takst vil hjelpe deg videre i prosessen:

Pris

Det har lenge vært vanlig at meglere tilbyr gratis verdivurdering, og det er også noen som tilbyr gratis E-takst. Imidlertid er det et krav for E-takst at megler kommer på befaring. I tillegg er det mer tidkrevende å utarbeide, så flere meglere tar betalt for E-takst. Prisene varierer fra null til noen få tusenlapper, så det er lurt å sjekke med flere meglere.

Bedre dokumentasjon med E-takst

De som utviklet E-takst, Eiendomsverdi AS, har en database hvor alle E-takstene lagres. De har Norges største boligdatabase og leverer tjenester til banker, forsikring, offentlige etater med flere. I databasen kan bankene finne alle E-takster seks måneder tilbake i tid. Dette gjør at de raskt finner en gjennomsnittsverdi hvis boligselger har bestilt E-takst av flere meglere. Dette reduserer risikoen for at verdien på boligen blir satt unaturlig høy.

I tillegg til at megler må foreta befaring, er det også krav til god dokumentasjon av boligen i en E-takst. Megler må ta bilder av viktige rom som bad, kjøkken og fasaden. Meglers vurdering skal begrunnes og sammenlignes med den matematiske beregningen i verktøyet fra Eiendomsverdi, prisnivået og tidligere salg i området.

En av fordelene med E-takst kontra verdivurdering, er at det stilles konkrete krav til dokumentasjon for å unngå skjønnsmessige vurderinger. En E-takst vil derfor være et godt referansepunkt for både selger og kjøper fordi den gir åpenhet i hvordan verdien er utarbeidet.

Når boligselger mottar E-taksten fra megler, er det en forkortet versjon av den som er lagret i databasen hos Eiendomsverdi. Bankene har tilgang til fullversjonen og kan se statistikk, offentlig informasjon og andre E-takster på aktuell bolig siste seks måneder.

Er det noen ulemper med E-takst?

Selv om E-takst representerer en tryggere prosess med bedre kvalitet for både selger, kjøper og bank, er det greit å huske på et viktig poeng: E-takst erstatter ikke den taksten som en takstperson utarbeider. Det vil si verditakst og lånetakst etter en teknisk gjennomgang av boligen og eiendommen.

Meglere har ikke fagkompetansen som en takstperson har til å vurdere boligens tekniske tilstand. Spesielt i eldre boliger kan det være ting som er vanskelig å oppdage på overflaten, og som kanskje ikke er hensyntatt i en E-takst. Dette kan være en grunn til å bestille en takst fra en takstperson i tillegg til E-takst fra megler. Det mange gjør, er å benytte takstpersonen til å utarbeide tilstandsrapporten som vedlegges salgsdokumentene. Tilstandsrapporten inneholder teknisk informasjon om boligen og eiendommen, også kan megler ta hensyn til det i sin verdivurdering i E-taksten.

Har takstpersonen blitt overflødig?

Når bankene godtar E-takst fra megler, så kan det ved første øyekast se ut som takstpersonen har blitt overflødig. Men så enkelt er det nok ikke, selv om takstperson foreløpig ikke er noe krav. Takstpersonen utfører samme jobb som tidligere, en teknisk gjennomgang av boligen og eiendommen.

Dette arbeidet kommer til syne i tilstandsrapporten, som er helt essensiell i salgsprosessen, både for kjøper og selger. For kjøper gir tilstandsrapporten viktig informasjon om for eksempel fuktighet, tilstand på VVS-teknisk anlegg, elektriske anlegg og eventuelle vedlikeholdsbehov. For selger er tilstandsrapporten og egenerklæringen en god mulighet til å informere om eventuelle mangler. Dette for å unngå lange diskusjoner og i verste fall erstatningsplikt hvis kjøper oppdager mangler ved boligen eller eiendommen. Det er riktignok ikke lovpålagt å benytte en tilstandsrapport, men de fleste meglere anbefaler det.

Det er også greit å merke seg at tittelen takstperson (tidligere takstmann) ikke er en beskyttet tittel. I teorien betyr det at hvem som helst kan si at de er takstperson. Forbrukerrådet anbefaler at man sjekker om vedkommende har SETA-sertifisering, samt utdanning på boligtaksering og tilstandsanalyse for bolig.

Boligselgers ansvar styrkes gjennom ny avhendingslov

En annen viktig grunn til at takstperson, tilstandsrapport og egenerklæring nå er i ferd med å bli enda viktigere enn før, er den nye avhendingsloven som er vedtatt av Stortinget. Den forventes å tre i kraft i 2021. Den nye loven forbyr ordlyden «selges som den er». Utrykket betyr at selgers ansvar reduseres slik at kjøper får større undersøkelsesplikt og bevisbyrde i forbrukerkjøp av bolig.

Med den nye loven får selger økt ansvar for å opplyse om mindre feil og mangler ned til kr 10.000. Feilene trenger ikke lenger å være vesentlige i forhold til pris for at kjøper skal nå fram med sin klage. (Slik det er nå.) Det har også kommet en forskrift som er under høring for å regulere takseringsbransjen. Det kan bety at takstperson blir et lovregulert yrke.

Forskjell mellom E-takst og prisantydning

Ved et boligsalg vil boligselger og megler bli enige om en prisantydning. Den trenger ikke å være lik E-taksten. Sistnevnte er ment å være en sikker verdivurdering på markedspris sett fra ulike vinkler som selger, kjøper og banken. Prisantydningen vil være påvirket av selgers ønsker, samt meglers vurdering av hva som er mulig å oppnå i aktuelt marked. Det kan også være spesielle egenskaper ved boligen som kan medføre at prisantydningen avviker fra E-taksten.

Kort FAQ

Hva er E-takst?

E-takst er en elektronisk takst som leveres av selskapet Eiendomsverdi. Du kan bestille E-takst typisk gjennom en eiendomsmegler.

Hva koster E-takst?

De som står bak E-takst tar betalt for hver oppdaterte E-takst de leverer. Likevel kan du ofte få gratis eller billig E-takst av en eiendomsmegler hvis du ber om det.

Hva er forskjellen på E-takst og meglers verdivurdering av boligen?

E-takst er et produkt som leveres av Eiendomsverdi basert på dataanalyse fra selskapet. En verdivudering fra megler kan kun være basert på meglerfirmaets estimat på boligverdien. En bank vil som oftest kreve E-takst ved refinansiering av boliglån.