E-takst kan gi deg billigere boliglån

Du har kanskje ikke tenkt på at E-takst kan gi deg billigere boliglån? Renteradar har sett nærmere på akkurat dette. Etter at du kjøpte din bolig, kan markedsverdien ha steget. Markedsprisene på boliger har steget jevnt de siste årene, og hvis du har pusset opp kan det gi enda høyere verdi.

Hva er E-takst?

E-takst er en elektronisk takst du kan bestille fra megler, og det er den nye bransjestandarden for å sette verdi på boliger og eiendommer. Både for boligselger og boligkjøper er det mer nyttig med en E-takst istedenfor den tradisjonelle verdivurderingen fra megler. E-takst er i praksis en forbedret versjon av en verdivurdering. Den inneholder offentlige opplysninger og fersk prisstatistikk fra området i tillegg til meglers vurderinger.

E-takst er en verdivurdering på boligen din

Det kan også være nyttig hvis du skal klage på formuesverdien din, både ved primær– og sekundærbolig. E-taksten er ment å være en sikker verdivurdering på markedspris sett fra ulike vinkler som selger, kjøper og banken. De fleste meglere benytter fortsatt begge begrepene, altså både E-takst og verdivurdering. Det kan derfor være vanskelig å skille på hva de to tjenestene inneholder og koster.

Høyere boligverdi gir deg bedre lånevilkår

Høyere boligverdi = lavere belåningsgrad = bedre sikkerhet for banken for lånet ditt; som til slutt betyr økt sjanse for lavere boliglånsrente. Har for eksempel bygget garasje, kan boligverdien øke og du kan få bedre lånevilkår. Her er det viktig å benytte din forbrukermakt ved å velge den banken som har den laveste boliglånsrenten. Å bytte bank er enklere enn det mange tror.

Enten du har E-takst eller ikke, så kan det fortsatt finnes bedre rentetilbud fra andre banker, også uten verdistigning. Oversikten over beste tilbud får du på Renteradar. Her får du også automatisk et oppdatert prisestimat på din bolig som vi henter fra vår samarbeidspartner Hjemla.

8 grunner for å skaffe deg E-takst

Eksempler på situasjoner hvor E-takst vil hjelpe deg videre i prosessen:

• Billigere boliglån (refinansiering)
• Boligsalg
• Finansieringsbevis
• Søke boliglån
• Kjøp/salg av andel i partnerens bolig
• Skilsmisseoppgjør
• Arveoppgjør
• Kausjon

Hva er prisen for E-takst?

Hvis du i første omgang kun ønsker en indikasjon for deg selv på boligens verdi, før du starter prosessen med eventuelt kjøp og salg, kan du fortsatt benytte deg av den tradisjonelle verdivurderingen. Men hvis du skal involvere banken, enten du skal refinansiere eller søke om boliglån, så krever gjerne bankene E-takst.

Prisene varierer mye

Det har lenge vært vanlig at meglere tilbyr gratis verdivurdering, og det er også noen som tilbyr gratis E-takst. Det er et krav om at megler må komme på befaring for å gi E-takst. I tillegg er det mer tidkrevende å utarbeide, så flere meglere tar betalt for det. Prisene varierer fra null til 8 000 kroner, så det er lurt å sjekke med flere meglere.

Bakgrunnen for E-takst

Den tradisjonelle verdivurderingen ble gjennomført på ulike måter blant ulike meglere. Det var ingen vedtatt standard som kunne sammenligne de ulike verdivurderingene på en god måte.

Bankene hadde behov for en bedre prosess for å finne boligens verdi i forbindelse med refinansiering, blant annet for å sikre at boligverdien ikke var satt kunstig høy fra enkelte meglere.

Finanstilsynet oppdaget at det forekom svindel med falske verdivurderinger, og tok initiativ til en felles bransjestandard. Dermed ble E-takst utviklet i 2016 av Eiendomsverdi AS. Selskapet eies med like andeler av Eika Boligkreditt AS, Nordea Bank ABP, DnB Bank ASA og Sparebank 1 Gruppen AS.

Forskjell på takst, tilstandsrapport og e-takst

Normalt var det kun takstmenn som kunne sette takst (verditakst) på eiendom. Denne verditaksten baserer seg på en vurdering av eiendommens og bygningens tekniske verdi, pluss utsikt, beliggenhet, kommunikasjon m.m. Meglere har fra 2016 også kunnet begynne å sette takst ved å benytte seg av e-takst. Som nevnt tidligere blir dette beregnet ut i fra mye av det samme som verditakst, men forskjellen er at e-takst ikke gir en vurdering av bygningen sin tekniske tilstand.

Ønsker man å selge boligen sin vil man som regel bruke en takstperson til å utarbeide en tilstandsrapport på boligen. Dette kommer i tillegg til en e-takst eller verditakst. Rapporten gir en nøye beskrivelse av boligen og eiendommens tekniske tilstand. Den forteller ingenting om eiendommen sin verdi i kroner.

Verditakst: Vurderer eiendommens og bygningens tekniske verdi basert på faktorer som utsikt, beliggenhet, og tilgang til offentlig kommunikasjon. Brukes til å fastsette en verdi på eiendommen.

E-takst: Ligner verditakst men inkluderer ikke en vurdering av bygningens tekniske tilstand. Gir en verdivurdering av eiendommen som brukes av banker og andre finansinstitusjoner til lån og refinansiering.

Tilstandsrapport: Gir en detaljert beskrivelse av boligen og eiendommens tekniske tilstand. Brukes til å informere kjøper om boligens tekniske tilstand uten å estimere økonomisk verdi.

Bedre dokumentasjon med E-takst

De som utviklet E-takst, Eiendomsverdi AS, har en database hvor alle E-takstene lagres. De har Norges største boligdatabase og leverer tjenester til banker, forsikring, offentlige etater med flere. I databasen kan bankene finne alle E-takster seks måneder tilbake i tid. Dette gjør at de raskt finner en gjennomsnittsverdi hvis boligselger har bestilt E-takst av flere meglere. Dette reduserer risikoen for at verdien på boligen blir satt unaturlig høy.

I tillegg til at megler må foreta befaring, er det også krav til god dokumentasjon av boligen i en E-takst. Megler må ta bilder av viktige rom som bad, kjøkken og fasaden. Meglers vurdering skal begrunnes og sammenlignes med den matematiske beregningen i verktøyet fra Eiendomsverdi, prisnivået og tidligere salg i området.

En av fordelene med E-takst kontra verdivurdering, er at det stilles konkrete krav til dokumentasjon for å unngå skjønnsmessige vurderinger. En E-takst vil derfor være et godt referansepunkt for både selger og kjøper fordi den gir åpenhet i hvordan verdien er utarbeidet.

Er det noen ulemper med E-takst?

Selv om E-takst representerer en tryggere prosess med bedre kvalitet for både selger, kjøper og bank, er det greit å huske på et viktig poeng: E-takst erstatter ikke den taksten som en takstperson utarbeider. Det vil si verditakst og lånetakst etter en teknisk gjennomgang av boligen og eiendommen.

Meglere mangler ofte den nødvendige fagkompetansen til å grundig vurdere den tekniske tilstanden til boliger, særlig gamle. Dette kan overfladisk overses i en E-takst. Derfor kan det være fornuftig å bestille en egen takst fra en takstperson. Mange velger også å la takstpersonen lage en tilstandsrapport som inkluderes i salgsdokumentene, noe som gir megleren et bedre grunnlag for E-taksten.

Har takstpersonen blitt overflødig?

Når bankene godtar E-takst fra megler, så kan det ved første øyekast se ut som takstpersonen har blitt overflødig. Men så enkelt er det nok ikke, selv om takstperson foreløpig ikke er noe krav. Takstpersonen utfører samme jobb som tidligere, en teknisk gjennomgang av boligen og eiendommen. Dette arbeidet kommer til syne i tilstandsrapporten, som er helt essensiell i salgsprosessen, både for kjøper og selger. For kjøper gir tilstandsrapporten viktig informasjon om for eksempel fuktighet, tilstand på VVS-teknisk anlegg, elektriske anlegg og eventuelle vedlikeholdsbehov.

Tilstandsrapport er anbefalt

For selger er tilstandsrapporten og egenerklæringen en god mulighet til å informere om eventuelle mangler. Dette for å unngå lange diskusjoner og i verste fall erstatningsplikt hvis kjøper oppdager mangler ved boligen eller eiendommen. Det er riktignok ikke lovpålagt å benytte en tilstandsrapport, men de fleste meglere anbefaler det.

Takstperson er ikke en beskyttet tittel

Det er også greit å merke seg at tittelen takstperson (tidligere takstmann) ikke er en beskyttet tittel. I teorien betyr det at hvem som helst kan si at de er takstperson. Forbrukerrådet anbefaler at man sjekker om vedkommende har SETA-sertifisering, samt utdanning på boligtaksering og tilstandsanalyse for bolig.

Ny eiendomsmeglertjeneste på Renteradar

Logger inn på Renteradar hentes automatisk inn et estimat på boligverdien din. Informasjonen henter vi ut fra vår partner Hjemla. Vi viser informasjon om kvadratmeterpris og prisutvikling i ditt område. I tillegg har vi laget en funksjon i tjenesten hvor man kan be om få en oppdatert verdivurdering av en eiendomsmegler. Da blir du kontaktet av en eiendomsmegler i ditt nabolag for å få en verdivurdering. Oppdatert verdivurdering brukes inn mot banken din for å forhandle rente eller refinansiering av boliglånet. Du får også foreslått banker som har lavere boliglånsrente enn du har i dag.

Boligselgers ansvar styrkes gjennom ny avhendingslov

En annen viktig grunn til at takstperson, tilstandsrapport og egenerklæring nå er i ferd med å bli enda viktigere enn før, er den nye avhendingsloven som er vedtatt av Stortinget. Den nye loven forbyr ordlyden «selges som den er». Utrykket betyr at selgers ansvar reduseres slik at kjøper får større undersøkelsesplikt og bevisbyrde i forbrukerkjøp av bolig.

Med den nye loven får selger økt ansvar for å opplyse om mindre feil og mangler ned til 10 000 kroner. Feilene trenger ikke lenger å være vesentlige i forhold til pris for at kjøper skal nå fram med sin klage (slik det er nå).

Forskjell mellom E-takst og prisantydning

Ved et boligsalg vil boligselger og megler bli enige om en prisantydning. Den trenger ikke å være lik E-taksten. Sistnevnte er ment å være en sikker verdivurdering på markedspris sett fra ulike vinkler som selger, kjøper og banken.

Prisantydningen vil være påvirket av selgers ønsker, samt meglers vurdering av hva som er mulig å oppnå i aktuelt marked. Det kan også være spesielle egenskaper ved boligen som kan medføre at prisantydningen avviker fra E-taksten.

FAQ – Kjappe svar på vanlige spørsmål