lån til oppussing

Sekundærbolig – skatt og regler for lån

26.08.21

Din folkeregistrerte adresse regnes som din primærbolig. Man kan kun ha én primærbolig, altså regnes boliger man eier utover dette som sekundærbolig. Fritidsbolig er et annet begrep som henger sammen med dette. Vi i Renteradar.no skal forklare de viktigste skattereglene og om hvilke lånebetingelser du kan få av banken på sekundærbolig.

Hva er en sekundærbolig?

Boliger som kan kategoriseres som sekundærbolig kan blant annet være en utleiebolig, pendlerbolig eller helårsbolig brukt som fritidsbolig. En vanlig fritidsbolig er som regel en hytte, sommerhus eller et leilighetskompleks bygget utelukkende for fritidsformål.

Grunnen til at disse definisjonene er avskilte og viktige er med tanke på skatt og likningsverdi.

Dersom du ønsker å investere i en sekundærbolig er det en del ting du må tenke på. Det er både strengere utlånsregler og andre skatteregler enn for primærbolig. Risiko for renteøkning og prisnedgang i boligmarkedet bør også tas med i betraktningen.

Skatt på sekundærbolig

Sekundærbolig beskattes høyere og etter andre regler enn primærbolig. Forklaringen er at myndighetene anser sekundærbolig for å være en pengeplassering og skal beskattes deretter.

Skatt på sekundærbolig skiller seg fra primærbolig på følgende områder:

  • Likningsverdi (formuesverdi) settes høyere enn for primærbolig som vil gi deg høyere formuesskatt.
  • Leieinntekter beskattes til forskjell fra utleie av for eksempel hybeldel i primærbolig.

Formuesverdi (ligningsverdi) på sekundærbolig

Skattyter kan bare ha én primærbolig. For primærboliger er formuesverdien (ligningsverdien) satt til 25 prosent av boligverdien. Formuesverdien av sekundærboliger satt til 90 prosent av boligverdien for 2019 og 2020.

Ligningsverdien på din bolig, legges til grunn av skatteetaten og kommunen når skatt av boligen skal regnes ut. Ligningsverdien er det beløpet som står oppført som formue i skattemeldingen din. Vanligvis vil opplysninger om boligens byggeår, areal og type bolig fremgå på skattemeldingen.

Fritidsboliger, som for eksempel hytter, regnes ikke som en sekundærbolig, og man skatter derfor etter egne regler på slike boliger. Ligningsverdien skal her ikke ikke overstige 30 % av eiendommens markedsverdi.

Se hva du kan spare på boliglånet på Renteradar.no

Renteradar.no_Få oversikt

Skatt på utleie av sekundærbolig

Leieinntekter fra sekundærbolig beskattes med 22 % fra første krone (for 2019 og 2020), men du kan også få fradrag for utgiftene du har knyttet til dette. Kostnader du kan få fradrag for kan være:

  • Vedlikeholdskostnader – både eget og andres arbeid
  • Kommunale avgifter
  • Forsikringer
  • Eiendomsskatt
  • Strøm og oppvarming
  • Renhold og slitasje på innbo
  • Festeavgift
  • Slitasje på innbo
  • Tilsyns-, visnings- og reisekostnader i forbindelse med utleie
grønt boliglån

Utleieenhet som er tilknyttet eget hjem

Du slipper å skatte av leieinntekter på uteleieenhet i egen primærbolig hvis du oppyller en del krav:

  • Du kan kun leie ut mindre enn halvparten av egen bolig. Dette defineres egentlig ut i fra halvparten av markedsverdien til boligen, men i praksis er det naturlig å se på antall kvadratmeter.
  • Leieforholdet må vare i minst 30 dager.

Som utleier bør man be om depositum fra leietaker som da har krav på en depositumskonto.

boliglån

Krav til egenkapital for sekundærbolig

Reglene for total gjeld er de samme som for vanlig boliglån til primærbolig. Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger total brutto inntekt. Maksimal belåningsgrad for lån med pant i bolig er normalt 85 %, utenom i Oslo der den ligger på 60 %. Med andre ord, kravet for egenkapital ligger på 15 % av kjøpesummen.

For Oslo gjelder altså et krav om minst 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig. Grunnen er at boligmarkedet i Oslo er veldig presset og at prisene har steget så mye at det er vanskelig å komme inn på boligmarkedet. Derfor er det høyere krav for å kunne kjøpe sekundærbolig, slik at det skal bli mer rettferdig for boligkjøpere generelt. Et alternativ for å øke egenkapitalen er å stille med medlåntaker eller kausjonist.

sekundærbolig

Hvilken boliglånsrente kan du få på lån til utleiebolig?

Renten for et lån på utleiebolig ligger i de fleste bankene på rundt det samme som hva de er for et ordinært boliglån. Det er store variasjoner mellom bankene i utgangspunktet for hvilken rente de gir. Det er også vanskelig å finne prislistene på hva renten ligger på for utleiebolig på nettsidene til de fleste banker.

Etter en rask ringerunde til flere av storbankene viste det seg at renten for sekundærboliglån lå på omtrent det samme eller litt høyere som for vanlig boliglån. Rentebetingelsene vil også variere etter hvor stor belåningsgrad du trenger.

Renteradar.no anbefaler å ta kontakt med din bank for å høre hva de kan tilby deg dersom du vurderer å kjøpe en sekundærbolig. Ofte vil banken at du sender inn en søknad slik at de kan gi et tilbud opp mot hva hva du har i egenkapital og belåningsgraden du ønsker på utleieboligen.

Hvorfor tar noen banker høyere rente på sekundærbolig?

Enkelte banker vil vurdere at det er høyere risiko å låne ut til sekundærbolig fremfor primærbolig. Nordmenn flest strekker seg svært langt i å betale rente og avdrag på boligen de selv bor i. Derfor er det svært lav tap for bankene på boliglån til primærbolig.

En utleiebolig er en investering med en grad av spekulering på videre boligprisutvikling. Ved et kraftig fall i boligprisene og leiepriser kan enkelte boligspekulanter få problemer med å betjene låne på utleieboligene. Banker vil derfor, i en del tilfeller, kreve høyere rente på boliglån til sekundærbolig sammenliknet med primærbolig.

sekundærbolig

Hvorfor tar noen banker høyere rente på sekundærbolig?

Enkelte banker vil vurdere at det er høyere risiko å låne ut til sekundærbolig fremfor primærbolig. Nordmenn flest strekker seg svært langt i å betale rente og avdrag på boligen de selv bor i. Derfor er det svært lav tap for bankene på boliglån til primærbolig.

Renteradar.no kan du enkelt logge inn og legge til sekundærboligen din for å finne den beste boliglånsrenten.

sekundærbolig

Nå blir det lettere å få lavere eiendomsskatt og formueskatt på sekundærbolig

Fra 2021 har det kommet nytt reglement for når du kan og ikke kan klage på den skattemessige formuesverdien på sekundærboligen din. Dette gjelder også for primærboliger.

Nå skal formuesverdien være 90 prosent for sekundærboliger, og 25 prosent for primærboliger. Dette er vanlige satser, men tidligere var det en regel som sa at man ikke fikk klare før formuesverdien passerte 100 prosent for sekundærboliger, og 30 prosent for primærboliger. Dersom du skal klage trenger du diverse dokumentasjon, som for eksempel:

  • Takst fra takstmann.
  • Verdivurdering eller e-takst fra eiendomsmegler.
  • Dokumentasjon på salgsverdi av lignende boliger i nærområdet.

Du sparer penger på å sammenligne boliglånet ditt mot markedets beste tilbud

Hos Renteradar.no kan du enkelt få en oversikt over de beste lånetilbudene. Du logger inn med BankID, og deretter henter vi ut din rente- og lånedata. Vi sammenlikner renten du betaler i dag mot markedets beste tilbud og forteller deg hvor mye du kan spare. Du får en oversikt over de beste tilbudene for deg rangert etter beste effektive rente.

Har du ikke boliglån fra før kan du bruke vår boliglånskalkulator. Da fyller du enten inn hvor mye du tjener eller ønsket lånebeløp. Etter det fyller du inn alderen din og hva du har i egenkapital. Da får du opp en liste over markedets beste lånerenter for dine behov.

FAQ – Kjappe svar på vanlige spørsmål

Hva er sekundærbolig?

Det er en utleiebolig, pendlerbolig eller helårsbolig brukt som fritidsbolig

Hva er primærbolig?

Primærboligen er den boligen der skattyter har sitt hjem og sin folkeregistrerte adresse ved årets utgang

Hvordan regnes ligningsverdi (formuesverdi) på sekundærbolig?

Ligningsverdien av sekundærboliger satt til 90 prosent av boligverdien for 2019 og 2020

Hvor beskattes leieinntekter fra sekundærbolig?

Skattesatsen er 22 % fra første krone i leieinntekter, men husk at du trekke fra en rekke kostnader som vedlikehold, slitasje på innbo, strøm, kommunale avgifter og eiendomsskatt

Hvilken boliglånsrente kan jeg få på en sekundærbolig?

Renten på sekundærbolig ligger normalt litt høyere enn primærbolig, men ofte kan du få samme rentebetingelser som primærbolig gjennom å forhandle med banken