Sekundærbolig – skatteregler og lån enkelt forklart

Hva regnes egentlig som en sekundærbolig? Renteradar gir deg innsikt i viktige skatteregler og hvilke lånebetingelser du kan få av banken på sekundærbolig.

Hva er en sekundærbolig?

Sekundærboliger er boliger som ikke er din hovedbolig. Det kan være utleieboliger, pendlerboliger eller helårsboliger brukt som fritidsbolig. Fritidsboliger er vanligvis hytter, sommerhus eller leilighetskompleks bygget kun for fritidsbruk. Forskjellene i definisjoner er viktige for skatt og verdsettelse av eiendommen.

Ønsker du å investere i en sekundærbolig er det en del ting du må tenke på. Det er både strengere utlånsregler og andre skatteregler enn for primærbolig. Risiko for renteøkning og prisnedgang i boligmarkedet bør også tas med i betraktningen.

Formuesverdi (ligningsverdi) på sekundærbolig

Sekundærboliger har en formuesverdi (ligningsverdi) på 100% av boligverdien for 2023. Ligningsverdien er det beløpet som står oppført som formue i skattemeldingen din. Primærboliger har til sammenligning en formuesverdien på 25 % av boligens verdi. Skatteetaten og kommunen bruker denne formuesverdien for å beregne skatten din. Skattemeldingen inneholder vanligvis type bolig, byggeår og areal på skattemeldingen.

Fritidsboliger, som hytter for eksempel, følger egne regler for formuesverdi. Denne verdien skal ikke overstige 30% av eiendommens markedsverdi. Ved salg av boligen med gevinst, brukes salgsverdien og ikke formuesverdien til å beregne eventuell skatt ved salg.

Leieinntekter fra sekundærbolig

Leieinntekter fra sekundærbolig blir skattlagt med 22 % fra første krone, men du kan også få fradrag for utgiftene du har knyttet til dette. Kostnader du kan få fradrag for kan være:

• Vedlikeholdskostnader – både eget og andres arbeid
• Kommunale avgifter
• Forsikringer
• Eiendomsskatt
• Strøm og oppvarming
• Renhold og slitasje på innbo
• Festeavgift
• Slitasje på innbo
• Tilsyns-, visnings- og reisekostnader i forbindelse med utleie

Skattefritak og regler for utleiedel i eget hjem

Det er et par skattefritaksregler du bør vite om hvis du vil leie ut i eget hjem:

1. Leieinntekter er skattefrie dersom inntekten er under 20 000 kroner i året. Dersom du har årlige leieinntekter på mer enn 20 000 kroner vil leieinntektene være skattepliktige fra første krone.
2. Bruker du minst halvparten av boligen selv er inntekten skattefri. Dette skal ikke rapporteres i skattemeldingen, og du vil heller ikke få fradrag for kostnader tilknyttet denne utleien.
3. Leieinntekt fra korttidsleie vil være skattefrie opptil 10 000 kroner.

Som utleier bør man be om depositum fra leietaker. Dette burde håndteres gjennom en depositumskonto, noe som gir trygghet for både utleier og leietaker.

Krav til egenkapital for sekundærbolig

Egenkapitalkravet for sekundærboliger er lik som for primærboliger, altså egenkapital på minst 15% av kjøpesummen. Den totale gjelden ikke overstige 5 ganger total bruttoinntekt, og normalt tillates en maksimal belåningsgrad på 85 % for lån med pant i bolig.

Hvilken boliglånsrente kan du få på lån til utleiebolig?

Renten for et lån på utleiebolig er generelt lik den for vanlige boliglån i de fleste banker. Det er store variasjoner mellom bankene i utgangspunktet for hvilken rente de gir. Du kan sjekke din rente og hva andre banker kan tilby deg her. Det er vanskelig å finne prislistene for utleieboligrenter på nettsidene til de fleste banker.

Basert på samtaler med flere av storbankene viste det seg at renten for sekundærboliglån ligger på omtrent det samme eller litt høyere som for vanlig boliglån. Rentebetingelsene vil også variere etter hvor stor belåningsgrad du trenger.

Renteradar anbefaler deg å ta kontakt med din bank for å høre hva de kan tilby deg dersom du vurderer å kjøpe en sekundærbolig. Ofte vil banken at du sender inn en søknad slik at de kan gi et tilbud opp mot hva du har i egenkapital og belåningsgraden du ønsker på utleieboligen.

Hvorfor tar noen banker høyere rente på sekundærbolig?

Noen banker vurderer lån til sekundærboliger som en høyere risiko enn lån til primærboliger på grunn av usikkerheten i boligprisutviklingen. Hvis boligprisene og leieinntektene skulle falle betydelig, kan boligeiere stå overfor problemer med å betjene lånet. Derfor krever banker ofte høyere rente på lån til sekundærboliger for å kompensere for denne ekstra risikoen.

Renteradar gir deg en brukervennlig plattform for å legge til informasjon om din sekundærbolig. Ved bruk av Renteradar kan du enkelt sammenligne og finne det beste boliglånet med konkurransedyktig rente, slik at du kan ta velinformerte beslutninger og sikre gunstige lånebetingelser.

Klage på eiendomsskatt og formueskatt på sekundærbolig

I 2021 kom det et nytt reglement for når du kan og ikke kan klage på den skattemessige formuesverdien på sekundærboligen din. Dette gjelder også for primærboliger.

Nå er formuesverdien satt til 100 prosent for sekundærboliger, og 25 prosent for primærboliger. Dersom du skal klage trenger du diverse dokumentasjon, som for eksempel:

• Takst fra takstmann
• Verdivurdering eller E-takst fra eiendomsmegler
• Dokumentasjon på salgsverdi av lignende boliger i nærområdet

Du sparer penger på å sammenligne boliglånet ditt mot markedets beste tilbud

Hos Renteradar får du enkelt oversikt over de beste lånetilbudene. Du logger inn med BankID, og deretter henter vi ut din rente- og lånedata. Vi sammenlikner renten du betaler i dag mot markedets beste tilbud, og forteller deg hvor mye du kan spare. Du får en oversikt over de beste tilbudene for deg rangert etter beste effektive rente.

FAQ – Kjappe svar på vanlige spørsmål

Anne Sant

Markedsassistent i Renteradar.no.
Tar en mastergrad i økonomi og administration ved Copenhagen Business School.