Sekundærbolig – skatt og regler for lån

lån til oppussing

Hva regnes egentlig som en sekundærbolig? Vi i Renteradar skal forklare de viktigste skattereglene og om hvilke lånebetingelser du kan få av banken på sekundærbolig.

Hva er en sekundærbolig?

Boliger som kan kategoriseres som sekundærbolig kan blant annet være en utleiebolig, pendlerbolig eller helårsbolig brukes som fritidsbolig. En vanlig fritidsbolig er som regel en hytte, et sommerhus eller et leilighetskompleks bygget utelukkende for fritidsformål. Grunnen til at disse definisjonene er adskilte og viktige er med tanke på skatt og formuesverdi (ligningsverdi).

Dersom du ønsker å investere i en sekundærbolig er det en del ting du må tenke på. Det er både strengere utlånsregler og andre skatteregler enn for primærbolig. Risiko for renteøkning og prisnedgang i boligmarkedet bør også tas med i betraktningen.

3 Skjermbilder Renteradar

Formuesverdi (ligningsverdi) på sekundærbolig

Formuesverdien av sekundærboliger for inntektsårene 2021 og 2022 er henholdvis 90 og 95 prosent av boligverdien. Til sammenligning er formuesverdien for primærboliger satt til 25 prosent av boligens verdi. Ligningsverdien på din bolig legges til grunn av Skatteetaten og kommunen når skatt av boligen skal regnes ut. Ligningsverdien er det beløpet som står oppført som formue i skattemeldingen din. Vanligvis vil opplysninger om boligens byggeår, areal og type bolig fremgå på skattemeldingen.

Fritidsboliger, som for eksempel hytter, regnes ikke som en sekundærbolig, og man skatter derfor etter egne regler på slike boliger. Ligningsverdien skal her ikke overstige 30 % av eiendommens markedsverdi.
Selger du boligen med gevinst er det salgsverdien, og ikke formuesverdien, som legges til grunn for eventuell skatt ved salg av bolig.

Sekundærbolig og interiør
Adam Winger / Unsplash

Endringer i 2022

I statsbudsjettet for 2022 meldte regjeringen dårlig nytt for folk med sekundærbolig. Samlet sett skal denne gruppen betale 330 millioner kroner mer i formuesskatt årlig. Følgende endringer skjer i 2022:

  1. Formuesverdien på sekundærboliger vil øke fra 90 % til 95 %.
  2. Formuesverdien vil endres fra 25 % til 50 % for primærboliger, dersom boligverdien overstiger 15 millioner kroner.
  3. I tillegg vil skatteverdier av hytter og fritidsboliger økes med 10 %.

Leieinntekter fra sekundærbolig beskattes med 22 % fra første krone, men du kan også få fradrag for utgiftene du har knyttet til dette. Kostnader du kan få fradrag for kan være:

  • Vedlikeholdskostnader – både eget og andres arbeid
  • Kommunale avgifter
  • Forsikringer
  • Eiendomsskatt
  • Strøm og oppvarming
  • Renhold og slitasje på innbo
  • Festeavgift
  • Slitasje på innbo
  • Tilsyns-, visnings- og reisekostnader i forbindelse med utleie

Utleieenhet som er tilknyttet eget hjem

Det er et par skattefritaksregler du bør vite om hvis du vil leie ut i eget hjem:

  1. Utleieinntekter er skattefrie dersom inntekten er under 20 000 kroner i året. Dersom du har årlige leieinntekter på mer enn 20 000 kroner vil leieinntektene være skattepliktige fra første krone. Leieinntekter på 20 000 kroner eller mindre, vil være skattefrie.
  2. Bruker du minst halvparten av boligen selv er inntekten skattefri. Dette skal ikke rapporteres i skattemeldingen, og du vil heller ikke få fradrag for kostnader tilknyttet denne utleien.
  3. Leieinntekt fra korttidsleie vil være skattefrie opptil 10 000 kroner.

Som utleier bør man be om depositum fra leietaker som da har krav på en depositumskonto.

Krav til egenkapital for sekundærbolig

Reglene for total gjeld er de samme som for vanlig boliglån til primærbolig. Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger total bruttoinntekt. Maksimal belåningsgrad for lån med pant i bolig er normalt 85 %, utenom i Oslo der den ligger på 60 %. Med andre ord, kravet for egenkapital ligger på 15 % av kjøpesummen.

For Oslo gjelder altså et krav om minst 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig. Grunnen er at boligmarkedet i Oslo er veldig presset og at prisene har steget så mye at det er vanskelig å komme inn på boligmarkedet. Derfor er det høyere krav for å kunne kjøpe sekundærbolig, slik at det skal bli mer rettferdig for boligkjøpere generelt. Et alternativ for å øke egenkapitalen er å stille med medlåntaker eller kausjonist.

Hvilken boliglånsrente kan du få på lån til utleiebolig?

Renten for et lån på utleiebolig ligger i de fleste bankene på rundt det samme som hva de er for et ordinært boliglån. Det er store variasjoner mellom bankene i utgangspunktet for hvilken rente de gir. Det er også vanskelig å finne prislistene på hva renten ligger på for utleiebolig på nettsidene til de fleste banker.

Etter en rask ringerunde til flere av storbankene viste det seg at renten for sekundærboliglån lå på omtrent det samme eller litt høyere som for vanlig boliglån. Rentebetingelsene vil også variere etter hvor stor belåningsgrad du trenger.

Besparelse på boliglån

Renteradar anbefaler deg å ta kontakt med din bank for å høre hva de kan tilby deg dersom du vurderer å kjøpe en sekundærbolig. Ofte vil banken at du sender inn en søknad slik at de kan gi et tilbud opp mot hva du har i egenkapital og belåningsgraden du ønsker på utleieboligen.

Hvorfor tar noen banker høyere rente på sekundærbolig?

Enkelte banker vil vurdere at det er høyere risiko å låne ut til sekundærbolig fremfor primærbolig. Nordmenn flest strekker seg svært langt i å betale rente og avdrag på boligen de selv bor i. Derfor er det svært lav risiko for bankene på boliglån til primærbolig. En utleiebolig er en investering med en grad av spekulering på videre boligprisutvikling. Ved et kraftig fall i boligpriser og leiepriser kan enkelte boligspekulanter få problemer med å betjene lån på utleieboligene. Banker vil derfor, i en del tilfeller, kreve høyere rente på boliglån til sekundærbolig sammenlignet med primærbolig.

Renteradar kan du enkelt logge inn og legge til sekundærboligen din for å finne den beste boliglånsrenten.

Sekundærbolig og avtale med banken

Nå blir det lettere å få lavere eiendomsskatt og formueskatt på sekundærbolig

I 2021 kom det et nytt reglement for når du kan og ikke kan klage på den skattemessige formuesverdien på sekundærboligen din. Dette gjelder også for primærboliger.

Nå skal formuesverdien være 90 prosent for sekundærboliger, og 25 prosent for primærboliger. Dette er vanlige satser, men tidligere var det en regel som sa at man ikke fikk klage før formuesverdien passerte 100 prosent for sekundærboliger, og 30 prosent for primærboliger. Dersom du skal klage trenger du diverse dokumentasjon, som for eksempel:

  • Takst fra takstmann
  • Verdivurdering eller E-takst fra eiendomsmegler
  • Dokumentasjon på salgsverdi av lignende boliger i nærområdet

Du sparer penger på å sammenligne boliglånet ditt mot markedets beste tilbud

Hos Renteradar kan du enkelt få en oversikt over de beste lånetilbudene. Du logger inn med BankID, og deretter henter vi ut din rente- og lånedata. Vi sammenlikner renten du betaler i dag mot markedets beste tilbud, og forteller deg hvor mye du kan spare. Du får en oversikt over de beste tilbudene for deg rangert etter beste effektive rente.

Har du ikke boliglån fra før kan du bruke vår boliglånskalkulator. Da fyller du enten inn hvor mye du tjener eller ønsket lånebeløp. Etter det fyller du inn alderen din og hva du har i egenkapital. Da får du opp en liste over markedets beste lånerenter for dine behov.

FAQ – Kjappe svar på vanlige spørsmål

Hva er sekundærbolig?

Det er en utleiebolig, pendlerbolig eller helårsbolig brukt som fritidsbolig.

Hvordan regnes ligningsverdi (formuesverdi) på sekundærbolig?

Ligningsverdien av sekundærboliger satt til 90 og 95 prosent av boligverdien for henholdsvis 2021 og 2022.

Hvor beskattes leieinntekter fra sekundærbolig?

Skattesatsen er 22 % fra første krone i leieinntekter, men husk at du trekke fra en rekke kostnader som vedlikehold, slitasje på innbo, strøm, kommunale avgifter og eiendomsskatt.

Hvilken boliglånsrente kan jeg få på en sekundærbolig?

Renten på sekundærbolig ligger normalt litt høyere enn primærbolig, men ofte kan du få samme rentebetingelser som primærbolig gjennom å forhandle med banken.

Kjøpe sekundærbolig med sikkerhet i primærbolig – hvilke regler gjelder?

Reglene for total gjeld er de samme som for ordinært boliglån til primærbolig. Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger total bruttoinntekt. Maksimal belåningsgrad for lån med sikkerhet (pant) i bolig er normalt 85 %, utenom i Oslo der den ligger på 60 %. Med andre ord, kravet for egenkapital ligger på 15 % av kjøpesummen. For Oslo gjelder altså et krav om minst 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig.

Gjør som 60 000 nordmenn før deg.

Boliglån gjort enkelt

Automatisk og enkel utfylling. 
Ferdig på to minutter

Få kontroll

Full oversikt over lånet ditt, beste
tilbud og hva du kan spare

Spar penger

Prut med ett klikk eller bytt
til en bank med bedre tilbud

4 av 5 nordmenn kan spare tusenvis på boliglånet

  • Gratis sammenligning av boliglånet ditt mot markedets beste lånerente.
  • Automatisk utfylling. Ferdig på 2 minutter.
  • Bli varslet når renten må sjekkes og bedre tilbud finnes.