Bygård_Bergen

Sekundærbolig – skatt og regler for lån

07.09.20

Din folkeregistrerte adresse regnes som din primærbolig. Man kan kun ha én primærbolig, altså regnes boliger man eier utover dette som sekundærbolig. Fritidsbolig er et annet begrep som henger sammen med dette. Vi skal forklare de viktigste skattereglene og om hvilke lånebetingelser du kan få av banken på sekundærbolig.

Hva er en sekundærbolig?

Boliger som kan kategoriseres som sekundærbolig kan blant annet være en utleiebolig, pendlerbolig eller helårsbolig brukt som fritidsbolig. En vanlig fritidsbolig er som regel en hytte, sommerhus eller et leilighetskompleks bygget utelukkende for fritidsformål. Grunnen til at disse definisjonene er avskilte og viktige er med tanke på skatt og likningsverdi.

Dersom du ønsker å investere i en sekundærbolig er det en del ting du må tenke på. Det er både strengere utlånsregler og andre skatteregler enn for primærbolig. Renteøkning og prisnedgang i boligmarkedet bør også tas med i betraktningen.

Hva kan kategoriseres som en utleiebolig?

Skatt på sekundærbolig

Sekundærbolig beskattes høyere og etter andre regler primærbolig. Forklaringen er at myndighetene anser sekundærbolig for å være en pengeplassering og skal beskattes deretter.

Skatt på sekundærbolig skiller seg fra primærbolig på følgende områder:

  • Likningsverdi (formuesverdi) settes høyere enn for primærbolig som vil gi deg høyere formuesskatt
  • Leieinntekter beskattes til forskjell fra utleie av for eksempel hybeldel i primærbolig

Ligningsverdi (Formuesverdi) på sekundærbolig

Skattyter kan bare ha én primærbolig. For primærboliger er ligningsverdien (formuesverdien) satt til 25 prosent av boligverdien. Ligningsverdien av sekundærboliger satt til 90 prosent av boligverdien for 2019 og 2020.

Ligningsverdien på din bolig, legges til grunn av skatteetaten og kommunen når skatt av boligen skal regnes ut. Ligningsverdien er det beløpet som står oppført som formue i skattemeldingen din. Vanligvis vil opplysninger om boligens byggeår, areal og type bolig fremgå på skattemeldingen.

Fritidsboliger, som for eksempel hytter, regnes ikke som en sekundærbolig, og man skatter derfor etter egne regler på slike boliger. Ligningsverdien skal her ikke ikke overstige 30 % av eiendommens markedsverdi.

Skatt på utleie av sekundærbolig

Leieinntekter fra sekundærbolig beskattes med 22 % fra første krone (for 2019 og 2020), men du kan også få fradrag for utgiftene du har knyttet til dette. Kostnader du kan få fradrag for kan være:

  • Vedlikeholdskostnader – både eget og andres arbeid
  • Kommunale avgifter
  • Forsikringer
  • Eiendomsskatt
  • Strøm og oppvarming
  • Renhold
  • Festeavgift
  • Slitasje på innbo
  • Tilsyns-, visnings- og reisekostnader i forbindelse med utleie
Sekundærbolig kan være et god investeringsobjekt

Utleieenhet som er tilknyttet eget hjem

Du slipper å skatte av leieinntekter på uteleieenhet i egen primærbolig hvis du oppyller en del krav:

  • Du kan kun leie ut mindre enn halvparten av egen bolig. Dette defineres egentlig ut i fra halvparten av markedsverdien til boligen, men i praksis er det naturlig å se på antall kvadratmeter.
  • Leieforholdet må vare i minst 30 dager

Krav til egenkapital for sekundærbolig

Reglene for total gjeld er de samme som for vanlig boliglån til primærbolig. Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger total brutto inntekt. Maksimal belåningsgrad for lån med pant i bolig er normalt 85 prosent, utenom i Oslo der den ligger på 60 prosent. Med andre ord, kravet for egenkapital ligger på 15 prosent av kjøpesummen.

For Oslo gjelder altså et krav om minst 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig. Grunnen er at boligmarkedet i Oslo er veldig presset og at prisene har steget så mye at det er vanskelig å komme inn på boligmarkedet. Derfor er det høyere krav for å kunne kjøpe sekundærbolig, slik at det skal bli mer rettferdig for boligkjøpere generelt.

Hvilken boliglånsrente kan du få en utleiebolig?

Renten for et lån på utleiebolig ligger i de fleste bankene på rundt det samme som hva de er for et ordinært boliglån. Det er store variasjoner mellom bankene i utgangspunktet for hvilken rente de gir. Det er også vanskelig å finne prislistene på hva renten ligger på for utleiebolig på nettsidene til de fleste banker.

Etter en rask ringerunde til flere av storbankene viste det seg at renten for sekundærboliglån lå på omtrent det samme eller litt høyere som for vanlig boliglån. Rentebetingelsene vil også variere etter hvor stor belåningsgrad du trenger.

Vi anbefaler å ta kontakt med din bank for å høre hva de kan tilby deg dersom du vurderer å kjøpe en sekundærbolig. Ofte vil banken at du sender inn en søknad slik at de kan finne din rente i sammenligning med hva du har i egenkapital og belåningsgraden du ønsker på utleieboligen.

Hva er sekundærbolig?

Det er en utleiebolig, pendlerbolig eller helårsbolig brukt som fritidsbolig

Hva er primærbolig?

Primærboligen er den boligen der skattyter har sitt hjem og sin folkeregistrerte adresse ved årets utgang

Hvordan regnes ligningsverdi (formuesverdi) på sekundærbolig?

Ligningsverdien av sekundærboliger satt til 90 prosent av boligverdien for 2019 og 2020

Hvor beskattes leieinntekter fra sekundærbolig?

Skattesatsen er 22 % fra første krone i leieinntekter, men husk at du trekke fra en rekke kostnader som vedlikehold, slitasje på innbo, strøm, kommunale avgifter og eiendomsskatt

Hvilken boliglånsrente kan jeg få på en sekundærbolig?

Renten på sekundærbolig ligger normalt litt høyere enn primærbolig, men ofte kan du få samme rentebetingelser som primærbolig gjennom å forhandle med banken