Seniorlån – Et fleksibelt, men dyrt boliglån

19.08.21

Renteradar.no har sett nærmere på seniorlån. Dette er en lånetype som tar mindre hensyn til betjeningsevne, men fokuserer på pantesikkerheten i bolig. Derfor kan et slikt lån være en redning for mange som ikke får ordinært rammelån fra banken. Seniorlånene er en type rammelån eller fleksilån og tilbys seniorer over 60 år med tilnærmet gjeldfrie boliger. Lånet kommer også med en garanti fra banken, men ikke uten kostnad, som vi kommer inn på i artikkelen.

De viktigste kriteriene

Kundene betaler verken renter eller avdrag løpende på seniorlån. Rentene plusses hver måned på lånesummen, som dermed stiger. Grunnen til at mange tar opp seniorlån er ønsket om å ha samme forbruksnivå som før de gikk av med pensjon, mens andre gjerne ønsker muligheten til å gi gaver eller forskudd på skatt til familie.

Hovedkriteriet er at du er over 60 år. Hvis du er gift kreves det at begge er over 60 år gamle. Lånet tilbys enten som et engangsbeløp eller som en månedlig utbetaling. Man kan også få en kombinasjon av begge deler. De månedlige utbetalingene varer frem til den lengstlevende er 95 år.

Hvor mye du kan låne avhenger av din alder, samt boligens verdi og beliggenhet. Maksimalt lån er ofte 49% av boligverdien og lånet kan ikke kombineres med annet boliglån. Du kan ikke ha lån på boligen din fra før. I så fall må dette lånet innfris før du får ta opp seniorlån.

Fordeler med seniorlån

Seniorlån er et ganske nytt produkt som bankene har sett at det er et marked for.

Omgjøre boligverdi til kontanter

Mange eldre har opplevd at boligen deres de siste årene har økt verdi uten at de får gleden av verdiøkningen i hverdagen. Med et seniorlån kan man få frigjort en del av boligverdien til kontanter/bankinnskudd som kan benyttes til ulike formål. Normalt krever banken en oppdatert e-takst på boligen når man søker.

Fleksibelt og enkelt å forholde seg til

På et seniorlån betales ikke renter og avdrag på den lånekapasiteten som tas i bruk. Renten legges kun til hovedstol på boliglånet. Man får også en garanti fra banken om at man skal få bli boende i boligen livet ut uansett verdiutvikling på boligen. Man kan enkelt få mer å rutte med hver måned i tillegg til pensjon.

Lavere krav til betjeningsevne

Låntageren får enkelt muligheten til å ha mer å rutte med hver måned. Det er lavere krav til inntekt/pensjon enn ved et vanlig boliglån. Først og fremst er det den underliggende sikkerhetet i boligen som banken tar risiko på.

Lavere rente enn på forbrukslån

Seniorlån er definitivt å foretrekke fremfor å ta opp forbrukslån som har langt høyere rente. Du bør likevel alltid vurdere først om du kvalifiserer for et vanlig boliglån med lavere rente før du velger seniorlån.

Ulemper med seniorlån

Det er noen ulemper med seniorlån. Vi skal nå forklare deg de viktigste ulempene du bør vite om.

Dyrere enn ordinære boliglån

Den store ulempen med seniorlån er at lånet er dyrt sammenliknet med andre ordinære boliglån. Ofte er et seniorlån opp mot to prosentpoeng høyere enn et vanlig rammelån.

I et seniorlån betaler man verken renter eller avdrag, fordi dette blir tillagt lånesaldoen din slik at gjelden vokser i takt med løpende renter.

seniorlån

Dyr garanti

Garantien i et seniorlån sikrer den lengstlevende livsvarig borett i boligen uansett hvor mye gjelden vokser grunnet de tillagte rentene. Lånet har en innebygget forsikring mot at det skal vokse seg stort og dyrt, og derfor presse deg til å i verste fall måtte selge boligen. Risikoen for at denne garantien medfører banken et reelt tap er svært liten. I praksis tar bankene seg svært godt betalt for denne garantien.

Gjelden vokser – mindre i arv

I et seniorlån legges altså rentene til hovedstolen (lånebeløpet) gjennom hele løpetiden på lånet. Siden produktet er så enkelt er det lett å glemme at man bygger opp gjeld på boligen.

Skulle man få et kraftig boligprisfall i tillegg, vil det det bli betydelig mindre i arv enn kanskje enkelte vil forventet. For mange er det sikkert lurt å informere mulige arvinger om lånet slik at det ikke blir en ubehagelig overraskelse senere. Man skal også tenke seg godt om før man benytter et dyrt seniorlån for å gi forskudd på arv.

Skatt ved salg av bolig

Renter på seniorlån

Tabellen under viser daglig oppdaterte renter på seniorlån fra ulike banker.

DNB sitt lån til eldre er et ordinært rammelån og har ikke alle de samme fordelene som seniorlån i andre banker. Lån i DNB, Danske Bank og KLP krever at du har konto der og bruker banken også til andre formål.

Hva sier Boliglånsforskriften om seniorlån

Boliglånsforskriften setter begrensninger for bankenes utlånspraksis. Det er likevel gitt unntak for seniorlån som omfattes av bestemmelsen vår, såkalte kapitalfrigjøringskreditter. Dette er lån med pant i bolig som innfris ved fremtidig salg av boligen. Bankene kan avvike fra bestemmelsene i boliglånsforskriften for en liten andel av lånene. Seniorlån ville normalt vært en del av denne kvoten, men regnes altså ikke med. Det er en av årsakene til at flere banker bruker betydelige midler for å markedsføre slike lån.

Eldre betaler ofte for mye rente på boliglånet

Mange eldre har lav belåningsgrad, og kan stille med god sikkerhet. Mange banker utnytter lojalitet til de eldre og Renteradar.no har data på at eldre betaler høyere rente enn yngre låntakere på ordinære boliglån. Dette er fordi bankene ofte tilbyr lave renter på boliglån for unge. Yngre boliglånskunder er nok gjerne flinkere til å prute og aktivt følge med på markedet, mens eldre er mer trofaste til banken sin.

Seniorlån er et produkt med enda høyere rente til tross for at sikkerheten er god og risikoen til bankene er lav. Renteradar.no mener at renten på seniorlån kunne være satt langt lavere og man skal tenke seg godt om før man vurderer å ta opp et slikt lån. Vi ser at enkelte banker markedsfører seniorlån ganske aggressivt mot sine eldre kunder.

Et råd kan derfor være å undersøke med banken om du kan få et rammelån eller fleksilån istedenfor et seniorlån. Renten på rammelån er langt lavere enn seniorlån og man trekke opp lånet opp mot en ramme når man har behov for det.

Et annet problem som er gjentagende er at mange eldre faktisk ikke vet hvor mye boligen deres er verdt. Den kan ha steget mye i verdi på kort tid, uten at dette er noe man er bevisst. For å enkelt få et estimat på hvor mye din bolig er verdt, kan du bruke tjenesten vår, som automatisk regner ut et estimat på din bolig. Dette vil kunne gjøre at du enklere kan få mer i lån eller bedre betingelser enn hva som kanskje var forventet dersom boligen din har steget mye i verdi i løpet av de siste årene.

Hvem passer seniorlån for?

Denne typen lån passer best for pensjonister med lav inntekt. Man kan sette opp månedlige utbetalinger som sper på pensjonen og gjerne øker livskvaliteten for mange. Rammelån er en annen lånetype som fungerer best for eldre som fremdeles har en del inntekt, men trenger et større engangsbeløp. Dette kan for eksempel være for å oppgradere boligen eller hjelpe neste generasjon med et forskudd på arv, som deretter betales tilbake mens man bor i boligen. Dette gir lavere lånekostnader, men krever kontroll på at man kan betjene lånet. Rammelån har også lavere rente enn hva seniorlån har. Rammelån er derfor å anbefale over seniorlån dersom man har mulighet til å få dette av banken.

Hvor mye bør du nedbetale på boliglånet før du pensjoneres?

Hvor mye du betaler ned på boliglånet før du pensjoneres har mye å si for din disponible inntekt som pensjonist. Det gir deg større økonomisk frihet, da dette er en månedlig utgift som du slipper å betale.

Å være gjeldsfri før du blir pensjonist kommer også med en kostnad. Da må du betale mer per måned i avdrag, og du har mindre penger å rutte med som yrkesaktiv. Dette betyr da at du gjerne har mindre penger å bruke til andre ting, som oppussing av hus, ferie, eller startkapital til barna.

FAQ – Kjappe svar på vanlige spørsmål

Hva er seniorlån?

Dette er en type lån som gir deg mulighet til å frigjøre noe av sparepengene som du har spart opp i boligen din.

Hva er kriteriene for å få seniorlån?

Normalt må du og din eventuelle ektefelle være over 60 år. I tillegg kan du maksimalt låne 49% av boligens verdi. Du kan ikke ta opp seniorlån hvis du har boliglån fra før av.

Hva er renten på seniorlån?

Dette varierer. I tabellen over har vi oppdaterte renter fra 12 ulike banker. Generelt har seniorlån langt lavere rente en forbrukslån, men vanlig boliglån kan gi lavere rente.

Hva er ulemper ved seniorlån?

Sammenliknet med ordinære boliglån er seniorlån mye dyrere. I tillegg bygger man opp mer gjeld på boligen, som vil gi mindre arv.