Topplån – smart eller dyrt?

Sliter du med å skaffe nok egenkapital til å kjøpe drømmeboligen? Da kan topplån være løsningen. Topplån, også kalt toppfinansiering, hjelper på når det er vanskelig å dekke kravet om 10 % egenkapital. Vi i Renteradar gir deg oversikt over det du trenger å vite.

Topplån i korte trekk:

• Topplån hjelper deg med å kjøpe bolig når egenkapitalen ikke strekker til.
• Topplån har vanligvis høyere renter sammenlignet med vanlige boliglån.
• Du kan søke om uforpliktende tilbud på topplån for å sammenligne betingelser og priser.
• Prioriter å nedbetale topplånet først, siden det ofte er dyrere enn ordinære boliglån.

Hva er topplån?

Topplån er et lån som skal dekke delen av boligens kjøpesum som overstiger lånegrensen på 90 %. Vanligvis trenger du 10 % egenkapital for å låne opp til 90 % av boligens verdi. Topplånet blir et ekstra lån utenom boliglånet. Lånet har gjerne kortere nedbetalingstid og høyere rente. Banken krever som regel pant i boligen for ekstra sikkerhet.

Mer risikabelt

Topplånet regnes som mer risikabelt fordi banken ikke har nok pant i boligen hvis prisen faller. Derfor krever de som regel en høyere rente på denne delen av lånet for å balansere den økte risikoen.

Egenkapitalkravet senkes til 10 % fra 2025

Fra 2025 reduseres kravet til egenkapital for boliglån fra 15 % til 10 %. Dette gir flere muligheten til å komme seg inn på boligmarkedet. Skal du for eksempel kjøpe en bolig til 4 millioner kroner, trenger du nå kun 400 000 kroner i egenkapital, mot tidligere 600 000 kroner. Endringen er positiv for unge og førstegangskjøpere, men kan også føre til økt etterspørsel og høyere boligpriser.

Hvem kan få topplån?

Å få godkjent et topplån vil kreve at du har en økonomisk situasjon som gir banken sikkerhet i at du kan betale tilbake lånet. Bankene ser etter låntakere med stabil og sikker inntekt, og en god betalingshistorikk. Din økonomiske situasjon, inkludert gjeldsgrad og inntektsnivå, vil bli nøye vurdert for å sikre at du kan håndtere det ekstra lånebeløpet.

Banken har begrensninger på hvor mange de kan gi topplån til

Topplån er et lån som går under bankenes fleksibilitetskvote. Denne kvoten lar bankene gi lån selv om søknaden ikke møter alle kravene i Utlånsforskriften. Kvoten er på 10 % og 8 % for Oslo, som gjør at det er begrenset hvor mange kunder bankene kan gi topplån til.

I 2024 viser boliglånsundersøkelsen at fleksibilitetskvote ofte brukes på personer under 35 år. Disse låntakerne har vanligvis pant i en annen bolig som sikkerhet. Flere førstegangskjøpere får nå lån under fleksibilitetskvote, noe som viser at de sliter mer med å møte kravene til utlånsforskriften.

Hva koster topplån?

Kostnadene for et topplån varierer basert på lånebeløpet, nedbetalingstiden, og rentesatsen banken tilbyr. Ettersom hver bank setter sine egne renter for topplån, vil lånekostnadene variere. Det er derfor lurt å sammenligne tilbud fra ulike banker for å finne det billigste topplånet. Stort sett må du ha topplån og boliglån i samme bank. På Renteradar kan du se de beste tilbudene for deg.

Kostnader ved Topplån:

• Høyere rente: Topplån vil ofte ha en høyere rente enn ordinære boliglån. Renten vil variere i ulike banker.
• Gebyrer: Topplån kan ha gebyrer som etableringsgebyr og termingebyr.
• Forsikring: Noen ganger vil banken kreve at du har forsikring for å få topplån. Det kan være dyrt, men gir deg også ekstra sikkerhet.
• Salg av bolig: Skal du selge boligen før topplånet er nedbetalt kan det gi deg ekstra utgifter.

Hvor mye kan jeg låne?

Skal du søke boliglån for første gang eller bør det første steget ditt være å finne ut av hvor mye du kan låne. Hvor mye man kan låne til din første bolig avhenger av flere ulike faktorer.

I et hav av ulike banker og lånetyper har vi utviklet en tjeneste som hjelper deg med å finne det beste tilbudet for deg.

Slik fungerer det:

1. Gå inn på Renteradars tjeneste for førstegangskjøpere og fyll inn nødvendig informasjon. Deretter får du en oversikt over ditt estimerte lånebeløp og hva du kan kjøpe bolig for.
2. Vi forteller deg også hva sannsynligheten din er for å få lån ved å se på din belåningsgrad, inntekt og eksisterende gjeld.
3. Videre får du en oversikt over banker sine beste tilbud for akkurat deg. Her kan du trykke deg videre og få tilbud av banken, eller be om å bli kontaktet av flere banker.

Topplån – fordeler og ulemper

Før du vurderer å søke om topplån er det nyttig å vurdere fordeler og ulemper, siden det kan være et dyrt lån.

Ulemper:

• Høyere rente: Topplån har ofte en høyere rente enn vanlige boliglån, noe som øker de totale lånekostnadene.
• Økt Risiko: Med høyere belåningsgrad øker risikoen for både låntaker og långiver, spesielt hvis boligmarkedet faller.

Fordeler:

• Inngang til boliglånsmarkedet: Topplån kan gjøre det mulig for kjøpere å komme inn på boligmarkedet når egenkapitalen ikke strekker til. Ved komme raskere inn på boliglånsmarkedet kan du dra nytte av potensiell verdistigning på boligen, noe som kan veie opp for de høyere kostnadene forbundet med topplånet.

Alternativer til topplån

Siden det som regel er høyere rente på topplånet vil vi anbefale å sjekke disse alternativene først:

• Søk lån i flere banker: Sammenlign tilbud fra ulike banker på Renteradar, eller førstegangstjenesten vår. Se om det er banker som kan tilby bedre betingelser eller lavere renter, som kan redusere behovet for topplån.
• Kausjonist: En kausjonist kan dekke kravet om egenkapital. Kausjonisten gir en garanti til banken. Dersom hovedlåntakeren ikke klarer å nedbetale lånet selv, er kausjonisten ansvarlig for å nedbetale gjelden.
• Medlånetaker: Et annen mulighet er å ha en medlåntaker. Medlånetakeren vil dele ansvaret for å betale ned hele boliglånet med deg. Hvis medlåntakeren kan stille sikkerhet for den delen av egenkapitalen du mangler, kan det gi banken den nødvendige tryggheten.
• Startlån: Startlånet er for de med lav inntekt eller unge som sliter med å få lån privat. For å få dette lånet, må du ha hatt langvarige problemer med å finansiere boligkjøp.

Tips om du vurderer topplån

• Vurder din økonomiske situasjon: Å søke om topplån er uforpliktende, noe som gir deg muligheten til å utforske og vurdere de potensielle kostnadene. Kan du fortsatt håndtere lånet hvis renten stiger, eller hvis din personlige økonomi endres?
• Renten på topplån varierer: Renten på topplån vil variere fra bank til bank. Se hvilke banker som har best tilbud for deg på Renteradar, og ta kontakt med banken for tilbud av topplån.
• Prioriter nedbetaling av topplånet: Betal ned topplån først, for bli kvitt lånet med høyest rente. Ved å gjøre det, reduserer du den dyreste gjelden først, noe som kan spare deg for betydelige rentekostnader over tid.

Disse kravene gjelder for boligkjøp nå

Kravene for hvor mye bankene kan låne ut er fastsatt av Utlånsforskriften. Den krever at bankene blant annet sjekker kundens betalingsevne, gjeldsgrad og belåningsgrad.

Dette er de viktigste reglene fra utlånsforskriften:

• Bankene må gjøre en kredittvurdering av boliglånskundene før de låner ut penger.
• De må vurdere om kunden klarer å betale tilbake lånet, men kan nå være mer fleksible i sine beregninger av betjeningsevne.
• Lånet skal fortsatt ikke være høyere enn fem ganger kundens inntekt (gjeldsgrad).
• Egenkapitalkravet senkes fra 15 % til 10 %, noe som gjør det enklere å kjøpe bolig.
• Belåningsgraden skal ikke være mer enn 90 %, men kravet om egenkapital er lavere for førstegangskjøpere.
• Er belåningsgraden høyere enn 60 %, må kunden fortsatt betale avdrag.
• Bankene kan fravike reglene for inntil 10 % av lånene (8 % i Oslo).

Fleksibilitetskvoter

Forskriften lar bankene bøye reglene i spesielle tilfeller, med fleksibilitetskvoter. Disse kvotene endres etter hvilken type lån det er og hvor i landet det er. Det er under denne kvoten topplån kommer inn. Per nå er kvoten på 10 %, men 8 % for Oslo.

FAQ – Kjappe svar på vanlige spørsmål

Celine Reiten( Community Manager )

Celine er markedsfører og jobber med å lage innhold til blogg og sosiale medier for Renteradar. Celine har en joint mastergrad fra BI Handelshøyskolen i Oslo og Luiss Guido Cari i Roma.