Hva er mellomfinansiering og når trenger man det?

27.10.20

Mellomfinansiering er et ekstra lån i den perioden du eventuelt eier to boliger samtidig. Det kan være etter at du har kjøpt den nye mens du venter på salg av den gamle. Mellomfinansieringslån er ofte dyrere enn ordinært boliglån. Det lønner seg derfor å sjekke priser i markedet da det er store forskjeller mellom bankene.

av Fay Grenersen

De fleste som i en kort periode eier to boliger, trenger to lån – med mindre du er en av få som har nok egenkapital til å kjøpe en ekstra bolig uten lån. Lånet på den nye boligen blir mellomfinansieringslånet inntil du har solgt den gamle boligen. Her kan du lese mer om risiko, samt hva mellomfinansiering koster hos ulike banker.

Rente og periode på mellomfinansiering

De fleste banker tar høyere boliglånsrente på mellomfinansieringslånet enn den renta du har fra før på det eksisterende boliglånet.

Det er vanlig å avtale en periode på 6 til 12 måneder for mellomfinansieringslånet. Hvis det tar lenger tid å selge den gamle boligen, kan lengre periode avtales på mellomfinansieringslånet. Vær da oppmerksom på at banken kan kreve at du begynner å betale avdrag på mellomfinansieringslånet som kun er avdragsfritt i en avtalt periode.

Risiko med mellomfinansieringslån

Siden det ofte er vesentlig høyere boliglånsrente på mellomfinansieringslån enn vanlig boliglån, er det mange som foretrekker å selge den gamle boligen før de kjøper ny. Da unngår man risikoen med å sitte på et dyrt mellomfinansieringslån over tid hvis det skulle ta lang tid å selge den gamle boligen.

Hvordan fungerer mellomfinansiering?

Så snart den gamle boligen er solgt, blir mellomfinansieringslånet slettet, og den gamle boliglånsrenta opprettholdes på det nye boliglånet. (Med mindre du bytter bank og får en lavere boliglånsrente der.) Hvis salgssummen blir vesentlig lavere enn forventet, kan det bli behov for å opprettholde en liten del av mellomfinansieringslånet.

Det høres kanskje mye ut å skulle betale «dobbelt opp» på to lån hvis du ønsker å kjøpe ny bolig bør du selger den gamle. Dette har bankene tatt høyde for ved at du slipper å betale avdrag på mellomfinansieringslånet i en avtalt periode på for eksempel 6 måneder. Da betaler du kun renter på mellomfinansieringslånet.

Vær oppmerksom på at disse utgiftene kommer i tillegg til det lånet du allerede har på den gamle boligen. Andre utgifter som kan påløpe på den nye boligen kan være offentlige avgifter, forsikring, strøm m.m. Disse ekstrautgiftene er det lurt å budsjettere inn i mellomfinansieringslånet når du snakker med banken.

Laveste boliglånsrente på begge lånene

Når du har bestemt deg for å kjøpe ny bolig, enten du skal selge den gamle først eller ikke, er det lurt å sondere markedet for å finne den laveste boliglånsrenta. Dette gjør du enkelt via Renteradar.no.

Med dette grepet kan det hende at du både får lavere boliglånsrente på eksisterende boliglån, samt at du får forhandlet samme rente på mellomfinansieringslånet hvis det er behov for det. Det er nemlig stor forskjell på hvilken rente de ulike bankene tar for mellomfinansieringslånet hvis du velger å kjøpe før du selger.

Hva koster mellomfinansiering?

Det er mange banker som ikke oppgir renta de tilbyr på mellomfinansiering. Ofte må du ta kontakt med banken for å få et tilbud.

Vi har i en tabell samlet alle listepriser som er oppgitt på Finansportalen samt nettsidene til de største bankene. Enkelte av tilbudene i tabellen stiller krav til medlemskap eller et minimumsbeløp på mellomfinansieringslånet.

Landkreditt Bank, Sparebanken Øst og Sbanken tilbyr mellomfinansiering til lave listepriser. I banker som DNB, Nordea og Sparebank 1 Østlandet må du sende en forespørsel for å få et tilbud på mellomfinansiering.

Noen kunder vil oppleve at mellomfinansieringsrenten i banken hvor de har boliglån i dag kan være svært gunstig. For de som har boliglån fra før i OBOS-banken, er det billigst ved at mellomfinansieringen får samme boligrente som er på det eksisterende lånet. Det kan også være en mulighet hos de bankene som ikke oppgir renta. Oppsummert viser dette at det er store forskjeller på prisen på mellomfinansieringslån.

Listepriser på mellomfinansiering

BankNominell rente
Landkreditt Bank AS2.6 %
Sparebanken Øst3.09 %
Sbanken3.49 %
KLP Banken AS3.5 %
Nordea Direct3.79 %
Danske Bank4.05 %
SpareBank 1 Søre Sunnmøre4.1 %
BN Bank ASA4.5 %
SpareBank 1 Ringerike Hadeland4.9 %
Din Bank (Sparebanken Øst)4.99 %
SpareBank 1 Modum5.25 %
OBOS-banken AS5.4 %
SpareBank 1 Telemark5.4 %
Bank2 ASA6.2 %
DNBIkke oppgitt
NordeaIkke oppgitt
Sparebank 1 ØstlandetIkke oppgitt
Oppgitte renter på mellomfinansiering fra Finansportalen og utvalgte nettsider per 21.okt 2020.

Mellomfinansiering – Kalkulator

Bruk kalkulatoren under til å regne på hvor mye mellomfinansiering kan koste deg.

Prisforskjell mellomfinansiering billigste og dyreste bank

Den billigste banken i tabellen, Landkreditt bank, har 2,6 % i nominell rente. Den dyreste banken, Sparebank1 Telemark, har 5,4 %. Hvis det tar 6 måneder å selge den gamle boligen din, så betaler du kr 28.000 mer i renter hos sistnevnte med et mellomfinansieringslån på 2 millioner.

Her har vi ikke tatt hensyn til gebyrer som ofte kommer i tillegg på mellomfinansiering.

Når man sammenligner renta på mellomfinansieringslån og vanlig boliglån, er det betydelig forskjell. Den laveste boligslånsrenta i dagens marked er rekordlav med 1,10% hos Nybygger.no. Det er derfor mye å spare på å velge riktig bank når du skal kjøpe ny bolig!

Nytt lån i gammel eller ny bank?

Du trenger ikke ta opp mellomfinansieringslånet i den banken du har fra før. Tvert imot så lønner det seg å sjekke med andre banker. Boliglånsrenta kan ha blitt lavere i andre banker slik at du taper penger på å fortsette med din eksisterende bank.

Det er nok mange, inkludert undertegnede, som har opplevd at egen bank setter ned boliglånsrenta i sin markedsføring, uten at eksisterende kunder automatisk får samme rentenedgang. Til og med når man tar kontakt med banken og legger fram konkurrerende tilbud som er bedre, hender det at banken ikke vil gi deg samme boliglånsrente.

Da er det på tide å bytte bank, og heldigvis er det langt enklere i dag enn bare for noen få år siden. Nå kan du gjøre alt gratis via Renteradar.no og i tillegg få varsling når det dukker opp bedre tilbud.

Kan alle få mellomfinansieringslån?

Det er banken som avgjør om din økonomiske situasjon tillater at du kan få et mellomfinansieringslån for å kjøpe ny bolig før du selger den gamle. En faktor som kan gjøre det vanskelig, er hvis du overstiger 85% belåningsgrad etter kjøp og salg.

Er du allerede er nært den grensa på ditt gamle boliglån, og/eller selger for mindre enn planlagt, kan du ende opp på mer enn 85% belåningsgrad. Det er i utgangspunktet ikke tillatt hos banken ifølge Boliglånsforskriften. Når banken skal vurdere dette, ser de på den totale gjeldssituasjonen din.