Skatt ved salg av bolig – reglene enkelt forklart

Hvor mye må du betale i skatt ved salg av bolig? Renteradar gir deg oversikt over regler og unntak knyttet til skatt ved salg av bolig. I utgangspunktet er gevinst ved salg, eller annen realisasjon, av bolig og fast eiendom skattepliktig. Det er likevel flere unntak fra skatteplikten ved salg av primær- og sekundærbolig.

Salg av egen bolig

Generelt sett er all gevinst ved salg av fast eiendom skattepliktig. All skattepliktig gevinst vil skattelegges som kapitalinntekt med 22 prosent. Gjelder det boligen du selv bor i er det flere unntak. Disse unntakene gjelder også gevinst ved salg av pendlerbolig. Gevinst ved salg av tomt er alltid skattepliktig.

Dersom du oppfyller reglene knyttet til bo- og eiertid, er gevinsten skattefri. Er disse vilkårene oppfylt betyr det også at hvis du selger boligen med tap, kan du ikke få fradrag for tapet. Kravene er som følger:

1. Eiertid: Boligen må selges mer enn 12 måneder etter at boligen ble ervervet (mottatt som gave, arvet eller kjøpt).
2. Botid: Før salget skjer må eieren ha bodd i boligen i minimum 12 måneder i løpet av de siste 24 månedene.

Sjekk skattemeldingen nøye

Hvis du opplever tap ved salg av eiendom, kan dette trekkes fra skatten i tilfeller der en potensiell gevinst ville blitt skattepliktig. Her er det likevel verdt å merke seg at det er forskjellige krav til eiertid og botid/brukstid for boliger og fritidseiendommer.

Det er også viktig å huske å sjekke skattemeldingen nøye det året boligen er solgt. Spesielt viktig er det å sjekke om formuesverdien av eiendommen fortsatt står oppført på deg. Gjør den det, må du endre skattemeldingen din.

Realisasjon – eiendomsoverføring

Reglene om skatteplikt og fradragsrett gjelder også annen realisasjon av eiendom, ikke bare salg av bolig. En eiendom er realisert når eiendomsretten opphører eller videreføres til en annen. Eksempler på dette er frivillig salg, tvunget salg eller fullstendig ødeleggelse.

Det er noen unntak her også. Blant annet regnes ikke disse formene for eiendomsoverdragelse som realisasjon:

• Skifte av dødsbo
• Overføring mellom ektefeller
• Skifte av felleseie mellom ektefeller
• Gaveoverføring eller arveforskudd
• Arveovergang ved dødsfall

Salg av fritidsbolig i Norge

Hvis du oppfyller vilkårene knyttet til eier- og brukstid, vil gevinsten fra salg av fritidsbolig være skattefri. Dette er kravene:

1. Eiertid: Salget av eiendommen må bli avtalt eller selges tidligst fem år etter den ble kjøpt, og fem år etter den ble tatt i bruk.
2. Brukstid: Eiendommen må ha blitt brukt som egen fritidseiendom i minimum fem ut av de siste åtte årene.

Dersom du ikke oppfyller kravene over, må du skatte av en eventuell gevinst ved salg av fritidseiendom. Selger du med tap får du heller ikke fradrag. Skattesatsen er lik som ved gevinst på egen bolig, 22 prosent. Her må du likevel vite at dersom eiendommen brukes som hytte, vil gevinst ved salg noen ganger beskattes som virksomhetsinntekt. Denne skattesatsen er noe høyere.

Salg av bolig eller fritidsbolig i utlandet

Er du skattemessig bosatt i Norge vil gevinst ved salget i utlandet være skattepliktig til Norge, under de samme reglene som ved fast eiendom i Norge. Salg av fritidseiendom i utlandet er fritatt for skatt hvis du har eid eiendommen i minst fem år og brukt den i minst fem av de siste åtte årene før salget.

Salg av boligeiendom i utlandet vil være skattefritt dersom du oppfyller disse kravene om bo-/brukstid og eiertid:

1. Du har eid boligen i minimum ett år før du lager en avtale om salg.
2. Du har brukt boligen som egen bolig i minimum ett år i løpet av de siste to årene før salget skjer.

Slik fører du gevinst/tap i skattemeldingen

Dersom salget av egen bolig ikke oppfyller reglene for skattefritak, vil gevinsten være skattepliktig, og et eventuelt tap kan trekkes fra som fradrag.

Da må du gjøre en beregning på gevinst/tap, og føre dette inn i skattemeldingen din. Her har du formelen:

Utgangsverdi (vanligvis salgssummen) – Inngangsverdien (kjøpesum/kostpris)

Skatteetaten har et fint eksempel på hvordan du kan regne det ut her. Du trenger ikke sende inn dokumentasjon på eventuelt gevinst eller tap i skattemeldingen. Det kan være at du må vise til dokumentasjon om Skatteetaten ber om det.

Skatt ved salg av bolig – skattefradrag

Dersom du er boligeier bør du sjekke noen punkter på selvangivelsen ekstra nøye, for å unngå å betale for mye skatt.

Du kan trekke fra omkostninger som er knyttet til salget og kjøpet av boligen. I tillegg kan du også trekke fra alle vedlikeholdskostnader på selvangivelsen din. Du kan derimot ikke trekke fra kostnader som har ført til at boligen har blitt oppgradert.

FAQ – Kjappe svar på vanlige spørsmål

Anne Sant

Markedsassistent i Renteradar.no.
Tar en mastergrad i økonomi og administration ved Copenhagen Business School.