Skatt ved salg av bolig – regler og unntak du må vite om

Hvor mye du må betale i skatt ved salg av bolig avhenger av boligtype og botid. Vi i Renteradar forklarer vi de viktigste skattereglene, og hvordan du kan føre gevinst eller tap i skattemeldingen.

Når må du betale skatt på salg av bolig?

Hvis du selger bolig med gevinst, må du normalt betale 22 % skatt av gevinsten. Men du kan slippe skatten hvis du oppfyller kravene til eiertid og botid.

Oversikt over skattefritak for ulike boligtyper

Type eiendom	Eiertid	Botid/brukstid	Skattefritak
Primærbolig	12 mnd	12 av 24 mnd	✅ Ja
Fritidsbolig	5 år	5 av 8 år	✅ Ja
Sekundærbolig	12 mnd	0 mnd	❌ Nei

Krav til skattefritak ved salg av primærbolig

For å selge primærbolig skattefritt må begge kravene under være oppfylt:

• Eiertid: Du må ha eid boligen i minst 12 måneder før salg.

• Botid: Du må ha bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene.

Oppfyller du disse kravene, er gevinsten skattefri. Merk at salg av tomt er alltid skattepliktig. Hvordan boligprisene utvikler seg vil påvirke gevinsten ved salg. I Oslo har prisveksten vært lavere enn i flere andre byer de siste årene.

Skal du kjøpe ny bolig? Sikre deg markedets beste rente

Etter å ha solgt bolig er mange på jakt etter ny bolig og boliglån. Da er det lurt å se om du kan få bedre rente på Renteradar. Vi viser deg også hvor mye du kan spare ved å bytte bank og hvilke banker som kan tilby deg best rente.

Eksempel: Salg av bolig med gevinst og skattefritak

Eksempelet tar utgangspunkt i en bolig kjøpt i 2017 for 3 500 000 kroner og solgt i 2026 for 4 800 000 kroner. Badet er pusset opp for 250 000 kroner i perioden.

	Beløp
Salgspris	4 800 000 kr
− Kjøpspris	3 500 000 kr
− Påkostninger (bad)	250 000 kr
= Gevinst	1 050 000 kr

Gevinsten ender på 1 050 000 kr ettersom selgeren har bodd i boligen i over 12 av de siste 24 månedene. Men hadde selgeren leid ut leiligheten og ikke oppfylt botidskravet, ville skatten blitt 1 050 000 x 22 % = 231 000 i skatt.

Skatt ved salg av fritidsbolig

Gevinst ved salg av fritidsboliger er normalt skattepliktig med 22 %. Tap gir ikke fradrag.

Når er gevinsten skattefri?

For å selge fritidsbolig skattefritt må begge kravene under være oppfylt:

• Eiertid: Du må ha eid eiendommen i minst 5 år.
• Brukstid: Du må ha brukt eiendommen minst 5 av de siste 8 årene som din egen fritidsbolig.

Brukes eiendommen som hytte, kan gevinst noen ganger beskattes som virksomhetsinntekt, som har en høyere skattesats.

Salg av bolig eller fritidsbolig i utlandet

Hvis du er skattemessig bosatt i Norge, gjelder de samme reglene for boligsalg i utlandet som for boliger i Norge.

Skattefritak for bolig i utlandet

For å selge en bolig i utlandet må du oppfylle begge kravene under:

• Eiertid: Du har eid boligen i minimum 1 år før du lager en avtale om salg.
• Brukstid: Ha bodd i boligen i minst 1 år i løpet av de siste 2 årene før salget.

For fritidsboliger i utlandet gjelder de samme eier- og brukstidskravene som for fritidsboliger i Norge.

Slik fører du gevinst eller tap i skattemeldingen

Hvis salget av boligen din ikke oppfyller kravene for skattefritak, må du betale skatt på gevinsten. Du kan også få fradrag for eventuelt tap.

Da må du gjøre en beregning på gevinst/tap, og føre dette inn i skattemeldingen din. Her har du formelen:

Utgangsverdi (salgssummen) – Inngangsverdien (kjøpesummen)

Viktig å sjekke skattemeldingen etter boligsalg

Når du selger bolig eller fritidsbolig, bør du alltid sjekke skattemeldingen nøye samme år som salget skjer.

Tap kan gi fradrag

Har du solgt eiendom med tap, kan du trekke dette fra skatten dersom gevinst ville vært skattepliktig. Kravene til eiertid og botid må fortsatt være oppfylt for å beregne korrekt skattepliktig beløp.

Sjekk formueverdien

Kontroller at formuesverdien av eiendommen ikke lenger står oppført på deg. Hvis den fortsatt står, må du endre skattemeldingen før fristen.

Skattemelding etter boligsalg – dette må du sjekke

• Sjekk at gevinst/tap er riktig beregnet
• Fjern solgte eiendommer fra formueslisten
• Legg ved dokumentasjon på påkostninger
• Sjekk at eventuelt tap er ført som fradrag
• Oppdater kontaktinfo dersom du har flyttet

Skatt ved arv, gave og tvangssalg av bolig

Skattereglene gjelder også ved overføring av eiendom, ikke bare ved frivillig salg.
Eiendommen regnes som solgt når eiendomsretten opphører eller overføres, for eksempel ved tvangssalg eller skade.

Unntak (ikke skattepliktig):

• Arv ved dødsfall
• Gave eller arveforskudd
• Overføring mellom ektefeller
• Skifte av dødsbo eller felleseie

FAQ – Kjappe svar på vanlige spørsmål