Hvordan fungerer skatt ved salg av bolig? Som hovedregel er gevinsten skattepliktig med 22 %, men det finnes flere unntak. Vi i Renteradar forklarer vi de viktigste reglene for skattefritak, og hvordan du kan føre gevinst eller tap i skattemeldingen.
Når må du betale skatt på salg av bolig?
Hvis du selger bolig med gevinst, må du normalt betale 22 % skatt av gevinsten.
Du kan likevel slippe skatten hvis du oppfyller kravene til eiertid og botid.
Oversikt over skattefritak for ulike boligtyper
| Type eiendom | Eiertid | Botid/brukstid | Skattefritak |
|---|---|---|---|
| Primærbolig | 12 mnd | 12 av 24 mnd | ✅ Ja |
| Fritidsbolig | 5 år | 5 av 8 år | ✅ Ja |
| Sekundærbolig | 12 mnd | 0 mnd | ❌ Nei |
Krav til skattefritak for primærbolig:
- Eiertid: Du må ha eid boligen i minst 12 måneder før salg.
- Botid: Du må ha bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene.
Oppfyller du disse kravene, er gevinsten skattefri. Merk at salg av tomt er alltid skattepliktig. Hvordan boligprisene utvikler seg vil påvirke gevinsten ved salg. I Oslo har prisveksten vært lavere enn i flere andre byer de siste årene.
Skatt ved salg av fritidsbolig
For fritidsboliger gjelder andre regler. Gevinst er skattefri dersom du oppfyller følgende krav:
- Eiertid: Du må ha eid eiendommen i minst fem år.
- Brukstid: Du må ha brukt eiendommen minst fem av de siste åtte årene som din egen fritidsbolig.
Hvis du ikke oppfyller kravene for eier- og brukstid, må du betale skatt på gevinst ved salg av fritidseiendom. Tap gir ikke fradrag. Skattesatsen er 22 %, som for egen bolig. Brukes eiendommen som hytte, kan gevinst noen ganger beskattes som virksomhetsinntekt, som har en høyere skattesats.
Salg av bolig eller fritidsbolig i utlandet
Dersom du er skattemessig bosatt i Norge, gjelder de samme skattereglene for boligsalg i utlandet som for boliger i Norge.
For å oppnå skattefritak må du:
- Eiertid: Du har eid boligen i minimum ett år før du lager en avtale om salg.
- Brukstid: Ha bodd i boligen i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget.
For fritidsboliger i utlandet gjelder de samme eier- og brukstidskravene som for fritidsboliger i Norge.
Slik fører du gevinst eller tap i skattemeldingen
Hvis salget av boligen din ikke oppfyller kravene for skattefritak, må du betale skatt på gevinsten. Du kan også få fradrag for eventuelt tap.
Da må du gjøre en beregning på gevinst/tap, og føre dette inn i skattemeldingen din. Her har du formelen:
Skatteetaten har et fint eksempel på hvordan du kan regne det ut her. Du trenger ikke sende inn dokumentasjon på eventuelt gevinst eller tap i skattemeldingen. Det kan være at du må vise til dokumentasjon om Skatteetaten ber om det.
Skatt ved salg av bolig – skattefradrag
Når du selger bolig, kan enkelte utgifter redusere skatten din:
✅ Påkostninger (gir høyere standard på boligen):
- Nytt bad eller kjøkken
- Oppgradering av elektrisk anlegg eller rør
- Riving av vegger for å lage større rom
❌ Vedlikehold (holder standarden ved like, men øker den ikke):
- Male eller pusse opp parkett
- Bytte takstein med samme type
- Reparasjoner til tilsvarende standard
Bare påkostninger gir fradrag, ikke vedlikehold.
Skatt ved salg av bolig – viktig dokumentasjon
Når du selger bolig, lønner det seg å samle all dokumentasjon som viser hva du faktisk har brukt penger på. Dette inkluderer kjøpskontrakt, meglerkostnader, tinglysingsgebyr, fakturaer fra oppussing og eventuelle verdsettelsesrapporter.
Disse dokumentene er viktige for å dokumentere påkostninger hvis Skatteetaten spør. De kan også hjelpe deg å få riktig fradrag senere. Har du solgt en bolig du har eid lenge, kan gamle papirer være nyttige.
Viktig å sjekk skattemeldingen
Det er også viktig å huske å sjekke skattemeldingen nøye det året boligen er solgt. Hvis du selger eiendom med tap, kan du trekke dette fra skatten hvis en gevinst ville vært skattepliktig. Husk at det er ulike krav til hvor lenge du må ha eid og brukt boligen eller fritidseiendommen.
Spesielt viktig er det å sjekke om formuesverdien av eiendommen fortsatt står oppført på deg. Gjør den det, må du endre skattemeldingen din.
Ikke betal for mye på boliglånet
På Renteradar kan du se renten din sammenlignet med markedets beste og hvor mye du kan spare. Vi viser deg de beste banktilbudene for deg, slik at du kan bruke tilbudene i forhandling eller bytte bank. Se de beste bankene for 2025 her.
Sjekkliste før du leverer skattemeldingen
- Sjekk at gevinst/tap er riktig beregnet
- Fjern solgte eiendommer fra formueslisten
- Legg ved dokumentasjon på påkostninger
- Sjekk at eventuelt tap er ført som fradrag
- Oppdater kontaktinfo dersom du har flyttet
Skatt på eiendomsoverføring – realisasjon
Skattereglene gjelder også ved overføring av eiendom, ikke bare ved frivillig salg.
Eiendommen regnes som solgt når eiendomsretten opphører eller overføres, for eksempel ved tvangssalg eller skade.
Unntak (ikke skattepliktig):
- Arv ved dødsfall
- Gave eller arveforskudd
- Overføring mellom ektefeller
- Skifte av dødsbo eller felleseie
FAQ – Kjappe svar på vanlige spørsmål
Det er flere unntak, og dette varierer ut i fra hva slags bolig du skal selge. Unntakene handler om eiertid og botid. Oversikten finner du over.
Skattesatsen på gevinst på salg av bolig er 22%.
Formelen ser sånn her ut: Utgangsverdi (salgssummen) – Inngangsverdien (kjøpesum). Du finner et eksempel på hvordan du kan regne det ut her. Du trenger ikke sende inn noe dokumentasjon til Skatteetaten på dette, men du må kunne vise det frem dersom de spør.
Celine er Community Manager for Renteradar og jobber blant annet med å lage innhold til blogg og sosiale medier.
